Стоит ли сейчас рефинансировать ипотеку - STROYALT.RU

Стоит ли сейчас рефинансировать ипотеку

Почему пора рефинансировать ипотеку

Снижение инфляции и ключевой ставки ЦБ, введение в апреле новой госпрограммы льготной ипотеки привели к заметному удешевлению жилищных кредитов по сравнению с прошлым годом. Это в полной мере касается и программ рефинансирования ипотеки. Речь идет о замене ранее полученного ипотечного кредита на другой – с более низкой ставкой и чаще всего в новом банке. Такие продукты крупные банки активно используют, чтобы переманить у конкурентов надежных, проверенных заемщиков, дефицит которых они ощущают все сильнее.

С июня прошлого года минимальные ставки предложения рефинансирования жилищных кредитов в 15 крупнейших ипотечных банках снизились в среднем на 1,2–2 процентных пункта (п. п.), а у некоторых кредиторов еще больше: в Сбербанке на 3 п. п., в Промсвязьбанке на 5 п. п. Сейчас с учетом действующих акций они варьируются в пределах 7,4–9,5% годовых для зарплатных клиентов и 7,4–10% для остальных, следует из результатов мониторинга маркетингового агентства Marcs. По его данным, только с начала этого лета ставки рефинансирования ипотеки в очередной раз в этом году снизили 7 из 10 крупнейших ипотечных банков, в частности Сбербанк на 0,6 п. п. до 7,9%, Россельхозбанк на 0,2 п. п. до 8,3–8,5% для новых клиентов и 8–8,2% для зарплатников, «Открытие» на 0,6–0,7 п. п. до 8,9% для не клиентов и 8,4% для зарплатников (указаны базовые ставки без учета скидок). Также условия рефинансирования ипотеки в этот период улучшили ВТБ, Альфа-банк, Росбанк, банк Дом.РФ.

По данным «Русипотеки», на 24 июля средневзвешенная ставка предложения рефинансирования в 30 крупнейших ипотечных банках составила 8,55%.

«Ставки на рынке рефинансирования в настоящее время рекордно низкие, а объемы рефинансирования – максимальные. Бесконечно снижаться стоимость ипотеки не может», – констатирует директор ипотечного бизнеса банка Дом.РФ Игорь Ларин. С учетом высокой конкуренции за заемщика потенциал снижения ставок еще не исчерпан», – полагает директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Валерий Пивень. Но значительного падения ставок, на 1 п. п. и более, до конца года эксперты не ждут. К тому же по итогам июня ЦБ зафиксировал небольшой рост средней ставки выданной ипотеки – с 7,4 до 7,5%.

Если вы платите банку более высокие проценты, чем сегодня предлагают новым заемщикам, самое время задуматься об изменении условий ипотеки или смене кредитора.

Где помогут ипотечнику

Число банков, предлагающих рефинансирование ипотеки, растет. По статистике ЦБ, такие программы к концу I квартала 2020 г. (более поздних данных нет) предоставляли 69 банков, годом ранее их было 54. Во II квартале этого года такой продукт запустили в МКБ.

Но немногие банки сегодня готовы рефинансировать собственные кредиты – они предпочитают чужих заемщиков. О готовности рефинансировать свою ипотеку «Ведомостям» заявила лишь четверть ипотечных банков, среди которых ВТБ, «Открытие» и «Юникредит».

Впрочем, есть варианты. Например, Сбербанк и «Уралсиб» предлагают своим заемщикам перейти на условия ипотеки с господдержкой для семей с детьми, рассказали представители банков. Детей в семье в таком случае должно быть минимум двое, второй или последующий ребенок должен быть рожден после 1 января 2018 г., а жилье должно быть приобретено только в новостройке и вписываться в стоимость 6–12 млн руб. в зависимости от региона. Базовые ставки такой семейной ипотеки минимальны – 4,7% в Сбербанке и 5,5% в «Уралсибе». Остальным своим клиентам банки готовы предложить лишь реструктуризацию кредита на индивидуальных условиях.

Реструктурировать собственные кредиты банкам невыгодно, признают банкиры: банк недополучает проценты. В то же время рефинансирование ипотеки клиента стороннего банка увеличивает собственные выдачи. Клиентам также выгоднее обратиться за рефинансированием в другой банк, чем идти на реструктуризацию в свой, так как в этом случае запись о ней ухудшит кредитную историю.

Кому накинут процент

Чаще всего рефинансировать ипотечный кредит по минимальной ставке могут лишь привилегированные клиенты – те, кто получает в этом банке зарплату, активно пользуется его услугами или имеет высокий доход. Например, Райффайзенбанк обещает ставку 8,69% годовых при кредите до 3 млн руб. зарплатным клиентам и держателям премиальных пакетов услуг, которые обслуживаются не менее полугода, для остальных ставка составит 8,99%. В банке Дом.РФ базовая ставка рефинансирования – 8,2%, если сумма кредита менее 70% от стоимости залога, но для зарплатных клиентов и тех, кто может подтвердить доход справкой из Пенсионного фонда, банк сделает скидку 0,4 п. п. к базовой ставке.

Как выгодно рефинансировать ипотеку в 2020 году

В России ставки по ипотеке снизились до рекордного уровня — это может быть выгодно не только новым заемщикам, но и ипотечникам с уже действующими кредитами. В 2020 году доля рефинансирования может вырасти до рекордного уровня, прогнозируют аналитики.

Текущий ипотечный портфель в России, по данным «Дом.РФ», сформирован по ставке 10–11%. При этом ставки рефинансирования в настоящий момент на 2–3 п.п. ниже этого уровня. Средняя ставка рефинансирования ипотечных кредитов в российских банках на октябрь 2020 года, по данным компании «Русипотека», составила 8,32%. Рассказываем, насколько выгодно рефинансировать ипотеку, как это сделать и в каких случаях этого делать не стоит.

Что это значит

Рефинансирование, или перекредитование существующего кредита — это та же ипотека. Она позволяет полностью или частично погасить уже оформленный кредит за счет нового на более выгодных условиях. Благодаря рефинансированию заемщик может снизить ставку по кредиту, уменьшить или увеличить срок выплаты ипотеки, сократить размер ежемесячного платежа.

Когда выгодно рефинансировать кредит?

Рефинансировать кредит целесообразно только в том случае, если это поможет снизить ставку не менее чем на 1,5%, говорят в пресс-службе ВТБ. В Сбербанке отмечают, что рефинансировать ипотеку выгодно, если действующая ставка клиента выше хотя бы на 1% и осталось платить больше года. По мнению риелторов из агентства недвижимости «Бест-Новострой», эта процедура может быть выгодной, если вы недавно оформили ипотеку, ставка отличается от существующей примерно на 2% и ваш доход не изменился.

Пример рефинансирования

В Сбербанке приводят пример рефинансирования ипотеки: при текущем кредите под 11%, остатке долга по ипотеке в 2 млн руб. и сроке до погашения кредита семь лет сумма ежемесячного платежа составляет 34,2 тыс. руб.

При рефинансировании этого кредита снижении ставки до 9% годовых сумма ежемесячного платежа снизится до 32,1 тыс. руб. Таким образом, экономия в месяц составит порядка 2,1 тыс. руб., а экономия на весь оставшийся срок выплаты ипотеки — 176 тыс. руб.

Можно ли рефинансировать ипотеку в том же банке?

Можно обратиться с заявлением о снижении ставок и в банк, где изначально взят ипотечный кредит. Рассмотрение заявления может занять до 90 рабочих дней. Изменение условия в текущем банке называется реструктуризацией, а не рефинансированием. Однако банки часто отказывают в изменениях условия по текущему ипотечному договору. Если банк не откажет, то снижение ставок не потребует сбора всех документов снова и оформления страховки.

Рефинансирование ипотеки — 2020: в каком банке выгоднее

В Сбербанке предлагают рефинансирование от 7,9% годовых. Срок кредита — от 1 года до 30 лет, сумма — от 300 тыс. руб. до 7 млн руб. (для Москвы и области), до 5 млн руб. (для иных регионов). При этом сумма кредита не должна превышать 80% от стоимости недвижимости.

В ВТБ программа доступна по ставке от 7,4% для клиентов других банков. Срок кредита — до 30 лет, максимальная сумма — до 30 млн руб. Рефинансирование распространяется на ипотечные кредиты, обеспечением по которым являются как готовые объекты, так и недвижимость на стадии строительства.

В Газпромбанке ставка рефинансирования составляет от 8,3%, в Альфа-Банке — от 7,9%, Россельхозбанке — от 8.5%. По оценкам «Бест-Новостроя», к числу банков, охотно и выгодно оформляющих рефинансирование, относятся Примсоцбанк, ЮниКредитбанк, «Возрождение», «АК Барс», ВТБ, Райффайзенбанк.

Что нужно учитывать

Решение о рефинансировании ипотечного кредита должно быть обдуманным и взвешенным. Также необходимо учесть расходы на проведение самой сделки и сопоставить их с будущей выгодой от рефинансирования. Так как это, по сути, новый кредит, клиенту необходимо повторно оформить отчет об оценке недвижимости, страховой полис жизни и здоровья, регистрацию права собственности на недвижимость.

Это требует определенных затрат. Например, госпошлина за регистрацию залога составит 0,5–1 тыс. руб., отчет об оценке квартиры обойдется в 5,5 тыс. руб. (в зависимости от объекта и его месторасположения), за новую страховку придется заплатить около 1% от суммы кредита, за выписку из ЕГРН — 750 руб., а за нотариальное согласие супруга на сделку — еще примерно 2,5 тыс. руб. Также, возможно, понадобится оплатить ячейку или оформление аккредитива в банке, за перевод денежных средств из одного банка в другой могут взять процент или фиксированную сумму.

На время переходного периода новый банк (до регистрации нового залога) устанавливает для заемщика повышенный процент, добавляя к текущей ставке 2% годовых, приводят пример риелторы из «Бест-Новостроя». Делается это с тем, чтобы стимулировать заемщика более оперативно собрать все справки и документы, поясняют они.

Еще одним стоп-фактором может стать имущественный вычет и вычет по процентам. После рефинансирования можно рассчитывать только на вычет по основному договору и компенсацию по процентам за выплаченный период. После перекредитования это уже невозможно будет сделать, так как это является ипотекой в силу договора — для нее такая опция недоступна, говорит председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Документы для рефинансирования ипотеки

Рефинансирование представляет собой такую же процедуру, как и первичная выдача ипотечного кредита. Заемщику нужно предоставить справку о доходах, документы на предмет залога — стандартный пакет, необходимый для одобрения заявки на ипотечный кредит. При рефинансировании по государственной программе ипотечного кредитования семей при рождении второго и последующих детей понадобятся свидетельства о рождении детей.

Читайте также  Уехал с места дтп не заметив

Для одобрения нового кредита (рефинансирования) в другом банке потребуется стандартный набор документов:

  • паспорт;
  • СНИЛС;
  • справка с места работы (иногда и трудовая книжка);
  • справка 2-НДФЛ;
  • кредитный договор со старым банком;
  • справка об остатке ссудной задолженности.

После одобрения кредита также потребуются:

  • договор купли-продажи квартиры;
  • свидетельство о собственности;
  • кадастровый паспорт;
  • кредитный договор;
  • график платежей;
  • договор страхования и квитанция об оплате страховой премии;
  • справка Ф40 из паспортного стола;
  • справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам из расчетного центра.

Когда рефинансирование невыгодно

Рефинансирование ипотеки может быть нецелесообразным, если клиент уже погасил больше 50% по кредиту. Сейчас большинство банков выдают ипотеку с аннуитетной схемой оплаты, когда сначала выплачивается в основном проценты, а потом тело кредита. Получается, что чем дольше платишь кредит, тем меньше будет экономия на переплате по процентам. Поэтому нужно рассчитывать, покроет ли разница по переплате по кредиту расходы по оформлению новой ипотеки. В любом случае (независимо от сроков) рефинансирование поможет снизить текущую финансовую нагрузку — ежемесячные платежи по кредиту.

Причины возможного отказа

Банк станет оценивать платежеспособность заемщика. Если за последнее время доход снизился и его недостаточно для внесения ипотечного платежа (платеж не должен превышать в среднем 40–60% ежемесячного дохода семьи), кредитная организация может отказать в рефинансировании. Кроме того, банк будет проверять жилье, находящееся в залоге по кредиту. Если оно пришло в негодность или, например, расположено в аварийном доме, также может быть отказано в выдаче ипотечного кредита. Если по действующему кредиту допускались просрочки, имеется текущая просроченная задолженность или была реструктуризация — это тоже возможная причина для отказа. Ряд банков не рефинансирует кредиты на строящееся жилье.

Рефинансирование ипотеки с господдержкой: что надо знать

По оценке ЦБ, увеличению объемов рефинансирования способствуют и программы льготного ипотечного кредитования, часть из которых допускает рефинансирование привлеченных ранее кредитов. Так, более 40% операций в рамках программы «Семейная ипотека» в первом полугодии 2020 года приходилось на рефинансирование. Заемщики, замещая свои обязательства новыми кредитами по более низкой ставке, снижали издержки на обслуживание кредита.

Воспользоваться программой «Семейная ипотека» по льготной ставке 5% (с учетом страхования) могут семьи, у которых в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года родился второй или последующий ребенок. По программе можно купить квартиру в новостройке, а также рефинансировать уже оформленный жилищный кредит по более низкой ставке. Максимальная сумма кредита — 12 млн руб. для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области и 6 млн руб. для других регионов России. Минимальный размер первоначального взноса — 15%. Кредит предоставляется на срок до 30 лет.

Бум рефинансирования

Снижение ставок по ипотеке позволяет заемщикам улучшить условия по ранее взятым кредитам. Программа помогает существенно сэкономить на оплате процентов, уменьшив срок займа или сумму ежемесячного платежа», — считают в пресс-службе ВТБ. По данным «Дом.РФ», объем рефинансирования ипотеки в России в первом полугодии 2020 года составил 246 млрд руб. Это почти в четыре раза больше относительно аналогичного периода прошлого года. Доля рефинансированных ипотечных кредитов в общей выдаче за полгода 2020-го достигла 16%, в то время как в прошлом году составляла 5%.

Росту рефинансирования способствует снижение ипотечной ставки, она зависит от разницы между ставкой по действующим кредитам и ставкой, под которую можно его рефинансировать, поясняли аналитики «Дом.РФ». Средняя ставка рефинансирования ипотечных кредитов в российских банках на октябрь 2020 года, по данным «Русипотеки», составила 8,32%, а средняя ставка ипотечного портфеля — около 11%. Разница между текущими ставками по ипотеке и средней ставкой ипотечного портфеля в банках превысила 2%. Исследования мировой практики показали, что именно при достижении такого значения склонность заемщиков к рефинансированию выходит на пиковые значения.

Максимальная доля рефинансирования (около 12% всей выдачи) была зафиксирована в 2018 году, после снижения ставок до уровня около 9,5–10%, отмечают аналитики «Дом.РФ». В прошлом году этот показатель снизился до 7% выдачи (209 млрд руб.) из-за роста ставок в начале года. В России уже наблюдается огромная волна рефинансирования ипотечных кредитов на фоне снижения ставок, заявил замминистра финансов Алексей Моисеев. По прогнозам «Дом.РФ», в этом году доля таких кредитов может составить до 15% от выдачи ипотеки.

Рефинансирование ипотеки в 2021 году: насколько это выгодно сейчас

В 2020 году ставки по ипотеке снизились до рекордного уровня. На это повлияла программа льготной ипотеки на новостройки и снижение ключевой ставки Центробанком РФ. Сейчас ставку повышают. Будет ли по-прежнему выгодно рефинансировать кредиты и кому – мы спросили у экспертов.

Что такое рефинансирование

Рефинансирование долга по кредиту предполагает, что заемщик получает в банке новый кредит и за его счет полностью или частично погашает тот, который у него уже есть. Банки самостоятельно решают, какие кредиты и на каких условиях они хотят рефинансировать. Например, могут дать деньги только на погашение основного долга, а проценты и иные платежи заемщику придется оплачивать своими силами.

Выбирать банк для рефинансирования надо с умом. В первую очередь изучите условия, которые банки готовы вам предложить. Об этом можно узнать в офисах банков или на их сайтах. В 2020 году для рефинансирования были самые благоприятные условия – минимальная ключевая ставка ЦБ РФ за последние десять лет. Теперь условия поменялись.

Как ключевая ставка ЦБ влияет на рефинансирование и что с ней будет в 2021 году

Ключевая ставка Центробанка – это показатель, который прямо влияет на проценты по банковским вкладам и кредитам, в том числе ипотечным. Зависимость прямая: когда ставка падает, проценты по кредитам тоже снижаются, когда ставка растет – растут и проценты.

В июле 2020 года ставка снизилась до рекордно низких значений – 4,25 %. Упали и проценты по кредитам, в этом периоде выгодно было оформлять новые займы и рефинансировать старые. Однако в марте 2021 года ставка рефинансирования поднялась до 4,5 %, и, по словам Центробанка, в ближайшее время ее точно не будут снижать: либо оставят на текущем уровне, либо будут увеличивать.

Динамика ставки ЦБ РФ за период 2013–2021 гг.

В результате такого изменения ставки по ипотекам в 2020 году снизились в среднем на 1,5–3 процентных пункта. С учетом акций и льгот заемщикам стали доступны предложения от 6,5 % годовых, в среднем – от 8,55 %.

Есть ли смысл в рефинансировании после повышения ключевой ставки

ЦБ взял курс на увеличение ставки. Если это произойдет не в ближайшие пару месяцев, то в следующем году точно. После увеличения ключевой ставки – проценты по ипотечным займам тоже начнут расти. Они точно не станут ниже тех, что действовали в 2020 году. Смысл в рефинансировании безусловно есть – оно позволяет уменьшить ежемесячные платежи и общую сумму переплаты. Но касается это не каждого. Мы узнали, когда рефинансирование – удачный вариант.

По мнению экспертов МТС Банка, рефинансировать ипотеку выгодно в следующих случаях:

  • Процентная ставка по ипотеке минимум на 0,5 процентных пункта ниже текущей;
  • С даты оформления ипотеки прошло не больше половины срока по договору (5 лет из 15);
  • Сумма основного долга больше 1 млн рублей.

Требование к срокам связано с тем, что большая часть процентов погашается в начале (в этом можно убедиться, взглянув на свой график платежей). Если вы платите ипотеку уже больше половины срока, то выгода от рефинансирования значительно упадет. Даже если и удастся снизить платеж, есть риск потратить всю сумму разницы на переоформление кредита.

Отсюда следует, что тем, кто брал ипотеку в «дешевом» 2020 году вряд ли удастся рефинансироваться под более низкую процентную ставку в ближайшем будущем. Если только не введут новые льготы или ситуация на рынке кардинально не изменится.

Светлана Наумова, аналитик из агентства «Жилфонд», отмечает, что даже при снижении средней процентной ставки по ипотеке на 1,5 % и более, рефинансирование выгодно не всегда: «Такая ситуация может сложиться, если вам удалось получить ипотеку как «зарплатнику» или по льготной программе: молодая семья, ипотека на новостройки под 6,5 %. Нужно предварительно провести расчеты, желательно с участием специалиста, и убедиться, что экономия от такого рефинансирования будет.

Также важно учитывать, что рефинансирование сопряжено с определенными затратами. Может понадобиться провести повторную оценку имущества, перестраховаться, оформить документы, заплатить комиссию».

Как понять, выгодно ли вам рефинансирование

Оценить, насколько выгодно рефинансирование ипотеки, поможет специальный калькулятор. Прежде чем им воспользоваться, необходимо изучить предложения банков и понять, на какой процент вы можете рассчитывать. Калькулятор сможет учесть и дополнительные затраты, но их суммы придется выяснять самостоятельно.

Пример. В 2021 году в Банк за рефинансированием обратились два заемщика:

  • Петр Петрович, который брал ипотеку в 2015 году под 11,9 %;
  • Маша, которая взяла ипотеку в начале 2020 года под 8,9 %.

Предположим, что оставшаяся сумма и срок кредита у них одинаковые по 2 млн рублей на 120 месяцев. Для получения рефинансирования придется понести дополнительные расходы:

  • Плата за рассмотрение заявки – 1 000 рублей;
  • Перестраховка в страховых компаниях, аккредитованных банком, – на 1 000 рублей в год больше;
  • Оценка недвижимости – 3 800 рублей.

Ставка, которую предложил банк – 8,45 %.

Посмотрим, будет ли выгодно рефинансирование ипотеки Петру Петровичу. За счет снижения процентной ставки на 3,45 процентных пункта, Петр Петрович смог сэкономить на ежемесячных платежах 3 835 рублей и снизить сумму переплаты за 10 лет на 460 200 рублей или на 32 %. При этом ему пришлось потратить дополнительно 14 800 рублей. Но выгода от рефинансирования все же очевидна.

Читайте также  Угроза здоровью человека ук рф

Теперь рассчитаем экономию от рефинансирования для Маши. Она смогла снизить ежемесячный платеж лишь на 483 рубля, а сумму переплаты на 57 960 рублей за 10 лет или на 5,7 %. При этом из-за дополнительных расходов в первый год после рефинансирования Маша вышла в ноль, а затем смогла сэкономить в общем 43 160 рублей.

С учетом срока экономия от рефинансирования у Маши получится совсем крошечной, ведь нужно еще учитывать инфляцию. В таких случаях лучше подождать более привлекательных условий для рефинансирования.

Стоит ли рефинансировать ипотеку в 2021 году

Перекредитование может предусматривать две основные цели – уменьшение долговой нагрузки и сокращение переплаты. Особенно актуальны эти вопросы относительно целевых займов на покупку жилья. Ведь они располагают наибольшими суммами и сроками. Поэтому сервис Brobank.ru проверил реальность получения выгоды от такой сделки. То есть оценил стоит ли рефинансировать ипотеку в 2021 году для уменьшения итоговой переплаты. Ответ дан опираясь на расчеты, в которых использованы фактически показатели рынка.

Стоит ли заниматься рефинансированием ипотеки в 2021 году

Сразу важно отметить, что основных целей перекредитования только две. Во-первых, уменьшение долговой нагрузки. Во-вторых, сокращение переплаты. В редких случаях встречаются более индивидуальные ситуации. Например, неудовлетворенность клиента качеством обслуживания в текущем банке, переезд в регион, где отсутствует кредитор и т.п. Сделок по таким поводам единичное число. Поэтому их рассматривать детально не имеет смысла.

Если говорить об уменьшении долговой нагрузки, то сделка предусматривает увеличение срока выплаты после оформления рефинансирования ипотеки. За счет этого платеж становится меньше. В то же время, зачастую, итоговые расходы на оплату займа увеличиваются. Соответственно, такая ситуация не сопряжена с вопросом экономии. Цель процедуры – высвободить часть постоянных ежемесячных доходов на другие нужды.

Здесь же важно отметить, что с помощью перекредитования не удастся решить существенные финансовые сложности. Например, при потере заработной платы. Даже в случае положительного решения банка после рефинансирования погашать долг необходимо. Причем ближайший платеж наступит не позднее чем через месяц. В подобных ситуациях стоит обращаться к действующему кредитору с запросом реструктуризации или кредитных каникул.

Отдельно необходимо рассматривать цель – сокращение переплаты. Сразу можно выделить, что не существует единого для всех заемщиков точно ответа на вопрос: стоит ли рефинансировать ипотеку. Причем и в разрезе текущего 2021, и любого другого года. Причина – каждая ситуация индивидуальна. Причем даже по входным параметрам. Например, сумме, сроку и ставке займа. Не говоря уже об условиях обслуживания и предлагаемых по перекредитованию.

В то же время есть возможность оценить общее положение дел на рынке. Для этого будут взяты средние данные. В частности, по объему изначально оформленной ипотеки, сроку договора и процентной ставки по нему. Информация получена из двух источников. Речь идет о Центробанке и Росстате. То есть во внимание взяты среднерыночные параметры.

Условия ипотеки для рефинансирования

Для оценки взято четыре периода: десять, сем, пять и два года тому назад. То есть предусматривается, что за счет заемных средств покупается квартира в 2011, 2014, 2016 и 2019 гг. Для каждого момента учтена площадь жилья в 60 кв. м. Цена за 1 кв. м. взята в среднем за год.

Год Цена за 1 кв. м. (рублей) Цена квартиры в целом (рублей)
2011 45 964,5 2 757 870
2014 54 899,5 3 293 970
2016 53 635 3 218 100
2019 61 293,5 3 677 610

С помощью личных накоплений оплачивается 20% жилья. То есть такой уровень первоначального взноса для каждого случая. Помимо этого, применяется округление до целой тысячи рублей. Во-первых, такой подход применяется на практике. Во-вторых, это упрощает расчет.

Год Сумма ипотеки (рублей)
2011 2 206 000
2014 2 635 000
2016 2 575 000
2019 2 942 000

В завершении для получения исходных данных, при которых оформляется сделка по рефинансированию ипотеки, потребуется еще два параметра. Речь идет об изначальном сроке договора, а также процентной ставке. Они к каждому периоду применены в виде средних значений за год.

Год Срок (месяцев) Ставка (% годовых)
2011 176 2 757 870
2014 178 3 293 970
2016 182 3 218 100
2019 214 3 677 610

Подразумевается, что график погашения во всех случаях аннуитетный. То есть равными платежами. Во-первых, такой вариант самый популярный на рынке. Во-вторых, он позволяет более просто выполнить оценку.

Среднерыночные условия рефинансирования ипотеки в 2021 году (середины)

Ставка, по которой будет выдан новый кредит на погашение текущего целевого займа, является средней по рынку. Учитывает фактический уровень, который применялся банками по соответствующим договорам в последнее время. Точнее – в мае 2021 года.

По итогу все договора ипотеки, заключенные в четырех принятых во внимание периодах, будут рефинансированы под 9,0% годовых. Средняя ставка составляет 8,998% годовых. Для расчета выполняется округление до сотой доли процента. Соответственно, после выполнения этого действия достигается применяемый уровень.

Сроки и суммы во всех четырех случаях отличаются. Предусмотрено, что за весь период обслуживания не было ни досрочной выплаты, ни просрочки. Соответственно, рефинансируются предусмотренные графиком объемы остатка долга и числа платежей. Они применены в качестве срока и суммы перекредитования.

Год Срок (месяцев) Сумма (рублей)
2011 56 1 141 386
2014 94 1 943 263
2016 122 2 181 374
2019 190 2 811 352

Важно отметить, что в расчет не взяты дополнительные траты на оформление сделки. Например, перезаключение договоров о страховании. Хотя, если индивидуально искать ответ на вопрос – стоит ли рефинансировать ипотеку в 2021 году, то эти нюансы важно учитывать. Иногда, они нивелируют выгоду от уменьшения ставки. Порой, делают сделку убыточной. Хотя, на первый взгляд она должна была бы привести к экономии.

Сравнение изначальной переплаты по ипотеки и после рефинансирования

Изначально важно определить траты заемщика, которые будут в виде процентной части, при условии перекредитования. Для этого суммируются уже выплаченная комиссия до сделки с будущей после ее проведения.

Год Переплата до рефинансирования (рублей) Переплата после рефинансирования (рублей) Итого переплата (рублей)
2011 2 143 584,01 260 633,1 2 404 217,11
2014 2 028 195,22 771 813,74 2 800 008,96
2016 1 515 610,11 1 155 713,40 2 671 323,51
2019 582 653,94 2 472 381,90 3 055 035,84

Полученные сведения остается сопоставить с изначально предусмотренной переплатой. Сразу можно отметить, что после рефинансирования затраты на погашение процентной части у заемщика сокращаются. Это ожидаемо. Ведь в используемом подходе на первый план выходит уровень процентной ставки. Тем более, что дополнительные возможные траты не учтены.

Год Переплата без рефинансирования (рублей) Переплата с рефинансированием (рублей)
2011 2 499 357,45 2 404 217,11
2014 3 128 666,51 2 800 008,96
2016 3 216 347,53 2 671 323,51
2019 3 418 516,66 3 055 035,84

Итог: выгодно ли рефинансировать ипотеку в 2021 году

В первую очередь важно отметить, что все расчеты выполнены с использованием средних параметров. То есть они не могут охватить все случаи. Соответственно, для каждого отдельного клиента определять стоит ли рефинансировать ипотеку в 2021 году придется индивидуально. Опираясь на личные данные. Причем как по действующему займу, так и предлагаемым условиям перекредитования.

Если говорить непосредственно о полученном при расчете итоге, то на любом этапе выплаты целевого займа проводить рассматриваемую сделку имеет смысл. Даже внеся более половины платежей рефинансировать ипотеку в 2021 году выгодно. Правда, суммы и доли экономии сильно разнятся.

Год Выгода (рублей) Выгода (%)
2011 95 140,34 3,81
2014 328 657,55 10,50
2016 545 024,02 16,95
2019 363 480,82 10,63

Если опираться на полученные данные, то основные параметры, влияющие на итоговую выгоду, — остаток долга и ставка. Причем они обоюдно важны. Ведь при большем сроке по ипотеки, оформленной в 2019 году, экономия меньше, чем в предшествующем периоде – по договору 2016 года. Связано это с существенным отличием процента по займу.

Исходя из этого, стоит повториться – определять стоит ли рефинансировать ипотеку в 2021 году и будет ли это выгодно тому или иному человеку необходимо индивидуально. Даже основные параметры у всех людей отличаются. Причем как по действующим соглашениям, так и предлагаемым условиям перекредитования.

Плюс, будут разнится и дополнительные траты для проведения сделки. В каждом регионе работают определенные банки. То есть не все предложения по смене кредитора доступны. Проще говоря – каждый случай, располагающий массой нюансов, индивидуален.

Источники:

Дмитрий Сысоев — высшее экономическое образование Сумского НАУ по специальности «Менеджмент организации». Аналитик банковского сектора и микрофинансового рынка. Опыт работы в профильных коммерческих структурах – и банке, и МФО. Более 5 лет создает полезный контент для потребителей финансовых услуг и организаций — информационно-аналитические статьи по банковскому сектору и микрофинансовому рынку. sysoev@brobank.ru

Комментарии: 0

Если у вас есть вопросы по этой статье, вы можете сообщить нам. В нашей команде только опытные эксперты и специалисты с профильным образованием. В данной теме вам постараются помочь:

Рефинансирование ипотеки с получением дополнительной суммы: выгодно ли?

Об особенностях процедуры рассказывает руководитель ипотечного отдела группы компаний BSA Рунар Бурганов.

Рефинансирование — это оформление нового кредита на более выгодных условиях. Обычно это делается для того, чтобы снизить процентную ставку, увеличить срок кредита и тем самым облегчить себе ежемесячную финансовую нагрузку. Некоторые банки предлагают рефинансировать ипотеку еще и с получением дополнительных средств. Это значит, что сумма первоначального займа увеличится, а у вас на руках будут дополнительные средства. Разберем, когда это выгодно, а когда нет.

Как определяется сумма, которую можно получить при рефинансировании?

Читайте также  Умысел при разбойном нападении

Для начала нужно понять, подходит ли ваша ситуация под условия рефинансирования:

  • на момент сделки срок ипотеки должен составлять не менее шести месяцев;
  • у вас отсутствуют отсрочки по платежам;
  • вы не подавали заявление на реструктуризацию кредита или ипотеки;
  • сумма остатка долга должна соответствовать условиям нового банка — в среднем от 500 тыс. рублей.

Размер дополнительной суммы зависит от ставки рефинансирования, срока новой ипотеки и, главное, от того, какая часть оценочной стоимости квартиры была уже выплачена с учетом первоначального взноса.

Рассмотрим на примере. Человек купил квартиру за 5 млн рублей, первый взнос составил 1 млн рублей, ипотечный кредит был выдан в размере 4 млн рублей на 15 лет. В течение года с помощью досрочных погашений сумма кредита сократилась еще на 1 млн рублей. Заемщик решил сделать рефинансирование с увеличением срока и суммы кредита. По оценке, квартира стоит уже не 5 млн, а 6 млн рублей. Новый срок ипотеки — 20 лет. Для получения выгодной ставки по рефинансированию необходимо, чтобы новый кредит не превышал 80% от оценочной стоимости. Следовательно, вы можете взять 4,8 млн рублей, из которых 3 млн рублей уйдут на досрочное погашение предыдущей ипотеки и 1,8 млн рублей — на личные нужды.

Как можно потратить дополнительные средства?

Их можно направить на улучшение жилищных условий. К примеру, человек купил квартиру в новостройке без ремонта, сделал хороший первоначальный взнос. Пока дом строился, платил ипотеку. Но к моменту получения ключей у него появилась необходимость в дополнительных средствах на ремонт и покупку мебели. В этом случае есть два варианта: он может взять потребительский кредит либо сделать рефинансирование ипотеки с увеличением суммы. В такой ситуации с точки зрения ежемесячных платежей будет выгоднее второй вариант. Ведь по потребительскому кредиту они будут значительно больше из-за высокой ставки и короткого срока.

Также можно потратить деньги на покупку товаров длительного использования, например автомобиля. И в этом случае рефинансирование с увеличением суммы кредита может быть выгоднее, чем автокредит.

Кроме того, можно приобрести дополнительную недвижимость. Например, некоторые заемщики хотят оформить еще одну ипотеку, но первоначального взноса нет. Они рефинансируют старую с увеличением суммы кредита, а дополнительные средства направляют на первоначальный взнос по новой ипотеке.

Выгодно ли рефинансировать ипотеку с увеличением суммы кредита?

Стоит обратить внимание на разницу по ставке, срок кредита и остаток по нему. Если остаток менее 1 млн рублей, а оставшийся срок ипотеки составляет менее пяти лет, то в рефинансировании нет смысла, особенно если разница по ставке менее 1%.

Если же вы хотите значительно уменьшить ежемесячный платеж и оставшийся срок ипотеки у вас небольшой, стоит попробовать. В этом случае, даже если разница в ставках будет до 1%, можно увеличить срок, например до 20 лет, ежемесячная сумма выплаты долга будет намного меньше.

Плюсы и минусы для заемщика

Преимущества рефинансирования ипотеки с получением дополнительной суммы — более выгодные условия в сравнении с потребительским или автокредитом, отсутствие дорогостоящего страхования жизни и имущества (каско). Кроме того, это меньшая ежемесячная финансовая нагрузка по платежам по сравнению со старой ипотекой и потребительским кредитом, которые пришлось бы платить одновременно.

К недостаткам можно отнести увеличение итоговой переплаты по процентам и ежемесячного платежа — в сравнении с первоначальной ипотекой.

Как рефинансировать ипотеку с получением допсуммы?

Процедура мало чем отличается от обычного рефинансирования:

  1. Выбираете подходящий банк. Сделать это можно не выходя из дома — на онлайн-ресурсах. В первую очередь обращаете внимание на предлагаемую ставку и срок нового займа.
  2. Подаете первоначальную заявку. В ней указываете, что нужно рефинансирование с получением дополнительной суммы. Обычно прилагаются следующие документы: паспорт, СНИЛС, анкета банка, при необходимости справки о доходах и копия трудовой книжки, а также договор об ипотеке и справка об остатке долга на актуальную дату.
  3. Ждете одобрения заявки. Банк может запросить дополнительные документы после одобрения сделки, в основном это договор основания возникновения права (документ, по которому вы приобрели квартиру), выписка из ЕГРН, отчет об оценке объекта недвижимости, выписка из домовой книги.
  4. Заключаете сделку. Для этого нужно приехать в банк и подписать все необходимые документы. После заключения сделки его представители направят средства на закрытие долга в том банке, где вы первоначально брали ипотеку.
  5. Снимаете обременение старого долга и фиксируете новый. Для начала вы обращаетесь в банк, в котором ранее брали ипотеку, с заявлением о предоставлении погашенной закладной, затем идете с ней в МФЦ и снимаете обременение. Также в МФЦ вам нужно отдать новую закладную по новой ипотеке. Скорее всего, в это учреждение вам придется обратиться дважды.

Рефинансирование ипотеки с получением дополнительной суммы — уже стандартная процедура в сфере кредитования, но она может быть выгодна не всем. Тщательно изучайте предлагаемые банком условия и грамотно планируйте финансовую нагрузку.

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции

Когда рефинансирование ипотеки выгодно, а когда нет?

Последние годы ставки по ипотеке неуклонно снижаются. В 2013 году были ставки 16%, сейчас таких давно уже нет. Предложения начинаются от 8,6%, а если принимать во внимание господдержку, то от 5%. Посудите сами — разница в процентах в два раза. Экономия достигает нескольких миллионов и растёт пропорционально сумме и сроку. Ипотеку надо рефинансировать обязательно. Сомнений в этом ни у кого не возникает. Однако есть вопрос: так ли это выгодно, как кажется и когда рефинансирование наиболее выгодно? Редакция Выберу.ру посчитала экономию при переоформлении ипотечного договора разных годов.

Не всё однозначно, надо копать глубже

Рефинансирование ипотеки в любом случае будет выгодным. С этим никто не будет спорить, но всегда есть оговорки.

Эксперты советуют рефинансировать ипотеку только когда разница между процентными ставками более 2%. В остальных случаях экономия будет не столь заметна, но будут потрачены силы, время и деньги на переоформление договора.

Получается, что при действующих процентных ставках в 8,6 — 10% годовых рефинансировать надо кредиты, взятые в 12 — 16 годах, когда процентные ставки находились в пределах 12,2 — 16%.

Подвешенным остаётся вопрос с теми, у кого ипотека под 11% годовых. Теоретически им тоже можно переоформить договор на 8,6% и получить выгоду от 500 000 рублей. Однако процентная ставка 8,6% доступна не всем.Мы уже писали об условиях получения ипотеки под 8,6% годовых. В большинстве банков она даётся не всем заёмщикам, а только тем, кто подходит под определённые критерии:

  • является участником зарплатного проекта;
  • участвует в программе страхования;
  • взял сумму не ниже установленной планки;
  • приобрёл по ипотечному договору новостройку.

К тому же надо учитывать, что банк рассчитывает процентную ставку индивидуально, исходя из доходов, расходов, семейного положения созаёмщиков, возраста и многих других параметров. Наличие низкой процентной ставки в тарифных планах банка вовсе не значит, что он её даёт всем.

На пониженную процентную ставку могут рассчитывать те, у кого улучшились финансовые условия:

  • значительно выросла зарплата;
  • изменился состав семьи (уже появился супруг, но ещё не появились дети);
  • новый работодатель более стабильный;
  • сократилось количество кредитов;
  • зарплата приходит на карту банка, который оформляет рефинансирование.

Рефинансирование может быть невыгодным в том случае, если прошло больше половины срока при аннуитетных (равных) платежа. В этом случае основные проценты уже выплачены, и идёт погашение тела кредита. При рефинансировании придётся снова выплачивать проценты. В этом случае лучше посчитать выгоду, прежде, чем рефинансировать. При этом во внимание надо брать не новую переплату, а переплату в целом, с учётом уже выплаченных денег.

При рефинансировании не надо забывать и о дополнительных расходах:

  • оценка недвижимости;
  • нотариально оформленное согласие супруга на сделку;
  • справки из банка;
  • госпошлина за регистрацию обременения;
  • страхование недвижимости, жизни, здоровья, титульное страхование. Это самая большая статья расходов при рефинансировании. Окончательная стоимость будет зависеть от стоимости недвижимости и региона. Некоторые страховые компании позволяют сменить выгодоприобретателя без переоформления договора, другие просят расторгать старый договор и оформлять новый.

Это расходы, которые будут обязательно. В среднем рефинансирование обходится в 35 — 50 тыс. рублей.

Есть ещё расходы, которые могут появиться по недогляду:

  1. Клиент должен переоформить обременение на новый банк. Пока это не сделано, будет действовать повышенная процентная ставка на 1−4%.
  2. Для перечисления денег на счёт в старом банке, надо взять справку с остатком задолженности. Допустим такую ситуацию. Заёмщик берёт справку по состоянию на 11 число, а новый банк перечисляет деньги 15 числа. В итоге 4 дня начисляются проценты, и итоговая сумма меняется. Чтобы ипотека закрылась, придётся доплачивать своими деньгами.

Все эти расходы не сравнимы с итоговой выгодой, которая исчисляется миллионами, но и их тоже надо учитывать. Предлагаем посчитать итоговую выгоду от рефинансирования.

Подсчёты

Исходные данные:

  • срок 20 лет;
  • новая процентная ставка — 8,6% годовых в рублях;
  • платежи аннуитетные.

Возможны разные варианты рефинансирования — можно сократить срок, продлить срок, оставить его прежним, включить в рефинансирование другие кредиты и взять дополнительную сумму.

Договоримся, что будем считать на остаток срока, то есть, если ипотека взята в 2013 году на 20 лет, то рефинансирование, проведённое в 2019 году, будем считать на 14 лет. Сумма — остаток по кредиту.

Ипотека взята в 13 −14 годах. Средняя ставка 12,2% годовых в рублях.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: