Что нужно проверить при покупке дома - STROYALT.RU

Что нужно проверить при покупке дома

Инструкция по покупке дома без посредников 2021

Содержание

На что обратить внимание при покупке дома

  1. Уточните дату постройки и срок владения домом;
  2. Узнайте о планах развития территории;
  3. Уточните материал стен и крыши, наличие подвала и т.д.;
  4. Лично проверьте наличие: воды, газа, электричества, канализации и интернета;
  5. Попросите показать квитанции об оплате жилья за летний и зимний период. Так вы избежите сюрпризов при оплате ЖКХ, а заодно проверите — нет ли у продавца долгов перед коммунальными службами;
  6. Переведите отопление в зимний режим и проверьте температуру батарей;
  7. Убедитесь в законности построек на придомовой территории (баня, гараж и т.д.);
  8. Убедитесь в отсутствии долгов по имущественным налогам;
  9. Пообщайтесь с будущими соседями — вам с ними жить;
  10. Разговаривайте о цене только с собственником, либо тем, кто принимает решение о продаже;
  11. Избегайте продавцов, которые торопят с принятием решения.

Важно понимать, что стоимость дома определяется только уровнем жизни вокруг него, а не количеством квадратных метров. Другими словами: чем богаче ваши будущие соседи — тем дороже ваш дом.

Какие документы должны быть у продавца дома

  1. Разрешение на строительство;
  2. Акт ввода дома в эксплуатацию;
  3. Кадастровый паспорт на дом и земельный участок;
  4. Нотариальное согласие супруга на продажу;
  5. Если в доме прописаны несовершеннолетние дети, пенсионеры или инвалиды, убедитесь в наличии разрешения на продажу от органов попечительства;
  6. Выписка из ЕГРН, доказывающая, что вы покупаете дом у собственника. Кроме того в документе отображаются аресты и любые другие обременения на дом и земельный участок.

Обратите внимание, что в Росреестре выписка из ЕГРН стоит 350 рублей (700 рублей для юрлиц). Если хотите проверить собственника земельного участка дешевле, то рекомендую заказать справку через Быстрые Документы — так вы получите документ всего за 250 рублей. Заказ выполняется в течение дня, данные официальные — из ЕГРН Росреестра.


Справка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через Быстрые Документы

Порядок действий при покупке дома у собственника

  1. Перед сделкой проверку документов на дом и землю лучше доверить юристу;
  2. После проверки, оставьте продавцу задаток и договаритесь о дате и месте проведения сделки в МФЦ «Мои документы»;
  3. В здании МФЦ возьмите электронный талон и, пока будете ждать своей очереди, — внимательно прочитайте договор купле-продажи, оплатите госпошлину за переход прав и сделайте копии квитанций об оплате;
  4. Когда подойдет ваша очередь, пройдите на стойку регистрации для подписания договоров и оформления купле-продажи. Простую сделку (без ипотеки и долей) можно провести самостоятельно — регистратор всегда подскажет;
  5. После подписания договоров, в присутствии регистратора покупатель рассчитывается с продавцом, либо стороны отправляются в банк для безналичного расчета;
  6. В конце регистратор выдаст расписку о получении оригиналов документов с указанием даты выдачи зарегистрированного договора о переходе прав собственности на нового владельца (обычно 14 дней).

Обратите внимание, что при продаже дома покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Это означает, что если право собственности на дом было зарегистрировано в Росреестре, то новый собственник автоматически становится арендатором по договору аренды на тех же условиях, что и старый арендатор — это называется универсальное правопреемство.

Как дистанционно оформить покупку дома

  1. Вопросы о доме задавайте по телефону, а лучше по видеосвязи (Viber, Skype), чтобы сразу видеть интересующие вас моменты;
  2. Документы для проверки запросите на Email в отсканированном виде;
  3. Если документы в порядке, то составляйте, подписывайте и отправляйте продавцу почтой 2 экземпляра договора о задатке (предварительный договор купле-продажи) с просьбой выслать вам 2-й экземпляр с подписью продавца;
  4. Когда подписанный договор о задатке будет у вас на руках — переводите прописанный в договоре задаток с банковской карты на карту продавца указав в комментарии к платежу «Задаток за покупку дома до договору №1 от хх/хх/ххххх числа»;
  5. Далее приезжаете на сделку в МФЦ, подписываете основной договор купле-продажи, передаете покупателю оставшуюся сумму и подаете документы на регистрацию, включая договор о задатке;
  6. Чтобы после регистрации не приезжать в МФЦ за документами, придется искать доверенное лицо (обычно таким лицом выступает риелтор, проводящий сделку) и регистрировать на него нотариальную доверенность (

1000 рублей) на право получения документов в МФЦ вместо вас с последующей отправкой документов вам по почте (это условие лучше тоже прописать).

Если у вас нет времени или возможности физически посетить МФЦ, то рекомендую использовать так называемое «выездное обслуживание» — это удобный способ получить услуги Росреестра и Федеральной кадастровой палаты. С помощью услуги выездного обслуживания можно получить сведения из ЕГРН, совершить регистрацию прав на недвижимое имущество, постановку на кадастровый учет, исправить техническую ошибку в сведениях ЕГРН. Ветеранам и инвалидам Великой Отечественной войны, инвалидам I и II групп, являющимся владельцами недвижимости, выездные услуги предоставляются бесплатно.

Подать заявку на выездное обслуживание можно по телефону: 8 (800) 100-34-34, а также по электронной почте, указанной на сайте ФКП.

Как правильно составить договор купле-продажи дома

Оформить куплю-продажу дома можно только по договору с последующей его регистрацией в РосРеестре — это сводит к минимуму риск быть обманутым одной из сторон. При составлении договора обратите внимание на следующее:

  1. Договор купле-продажи составляют в 4-х экземплярах (1 продавцу, 1 покупателю, 1 остается в МФЦ, 1 в РосРеестр;
  2. Подписывают договор на каждой странице;
  3. Фиксируйте в документе сумму сделки цифрами и прописью;
  4. Подробно опишите: когда будут передаваться деньги, в какой валюте и что произойдет, если деньги не будут получены в срок;
  5. Добавьте описание ответственности как продавца, так и покупателя;
  6. Составьте детальный атк: когда будет покинут дом и что из имущества передается вместе с домом новому собственнику.

Подготовка и оплата договоров купле-продажи — обязанность продавца. В крайнем случае соглашайтесь на оплату 50/50.

Какую сумму указывать в договоре купле-продажи дома

С 2020 года не надо платить НДФЛ 13% со сделок по продаже жилья, если это было единственное жильё и вы владели им 3 года или больше. Раньше льготу по НДФЛ могли получить только те, кто владел жильём не менее 5 лет. Поэтому, собственник, который владеет домом меньше 3 лет, скорее всего предложит указать в договоре сумму до 1 млн. рублей. Вы вправе отказаться, тем более, что с 2016 года налог исчисляется от 70% кадастровой стоимости объекта, если в договоре купле-продажи указана сумма меньше.

Если сумма будет полной, а дом в собственности менее 5-ти лет, то придется компенсировать продавцу 13% от суммы свыше 1 млн. рублей прописанной в договоре, что экономически не целесообразно, так как вы отдаете деньги сейчас, а вернете их в течение нескольких лет частями и только в случае, если вы не возвращали подоходный налог ранее. Если сумма в договоре будет более 70% кадастровой стоимости дома, то 13% налога посчитают от неё.

Чем выше сумма в договоре, тем больший налоговый вычет вы себе вернете, а в случае форм-мажора или расторжения сделки — вам вернут только прописанную в договоре сумму.

Какие расходы при самостоятельной покупке дома

  1. Юрист для первичной проверки документов (1-2 тысячи рублей);
  2. Независимая оценка стоимости дома (3-10 тысяч);
  3. Оплата госпошлин (до 2 тысяч).

10 тысяч рублей против 50 тысяч рублей (это минимум) при покупке дома через агентство недвижимости. Другими словами — самостоятельная покупка в 5 раз выгоднее, чем покупка через риелтора.

Какие риски при самостоятельной покупке дома

Конечно хочется купить дом подешевле, а в случае чего, продать подороже или хотя бы остаться при своих. Но когда торопишься и пытаешься на всём экономить — возникает риск покупки недвижимости на эмоциях. Такие гонки часто заканчиваются дополнительными тратами на подключение коммуникаций и капитальный ремонт. Например:

  • Вы выбрали самый дешевый вариант и сэкономили на покупке, а потом узнаете, что фундамент был с трещиной и жить в доме без капитального ремонта нельзя;
  • Продавец обещал вам подключение дома к газу по Федеральной программе, а оказалось, что прокладка газопровода и монтаж ШРП будет проходить на деньги собственников.

Не нужно стремиться купить самый дешевый дом. Недвижимость — это не супермаркет, здесь акций и скидок просто так не бывает.

Выводы

Итак, для выгодной и безопасной покупки дома с земельным участком, вам предстоит:

  1. Выбрать район проживания;
  2. Изучить порядок цен;
  3. Найти объявления от собственников (рекомендую) или обратиться в агенство недвижимости;
  4. Подобрать 5-10 объектов и каждый посетить со знакомым строителем;
  5. Опросить соседей о стоимости ЖКХ, чрезвычайных ситуациациях и криминале в выбранном доме;
  6. Выбрать лучший вариант и проверить документы с юристом;
  7. Получить скидку и оставить продавцу задаток;
  8. Грамотно оформить куплю-продажу в МФЦ.

Кроме того, будьте готовы:

  1. Просмотреть все объявления о продаже и ничего не найти;
  2. Потратить на поиски в 2-3 раза больше времени, чем планировали;
  3. Потратить на покупку на 10-30% больше денег, чем планировали;
  4. Найти свой вариант и отказаться от покупки из-за юридических проблем.

Покупка коттеджа: как не остаться без денег и жилья

Покупка загородной недвижимости — это всегда лотерея. Далеко не каждый продавец будет рассказывать потенциальному покупателю о допущенных при строительстве нарушениях и других недостатках своего дома. Зачастую обнаружить технические и юридические нюансы заранее может только эксперт — юрист, риелтор или независимый оценщик. Возникшие трудности могут надолго испортить впечатление новому собственнику от покупки.

Наиболее надежный объект для покупки — дом в организованном и полностью заселенном поселке. Это объясняется тем, что там налажена работа всех коммуникаций и есть необходимая инфраструктура. Ценой ошибки при приобретении дома с изъянами может стать перестройка или перспектива остаться без денег и недвижимости.

Рассказываем о самых распространенных проблемах, с которыми может столкнуться потенциальный покупатель загородной недвижимости.

Технические недостатки коттеджа в редких случаях можно выявить даже за несколько посещений. Наиболее распространенные — наличие грибка, трещины в фундаменте и протечки. Кроме того, необходимо оценить состояние крыши. Несоблюдение правил монтажа зачастую приводит к образованию конденсата и дальнейшему гниению стропильной системы, а экономия на утеплителе становится причиной протечки.

Также нужно обратить внимание на стены и углы в доме. Лучше всего, если эксперт осмотрит их с помощью тепловизора. Если прибор покажет, что они отсыревают, от покупки лучше отказаться, иначе новый владелец рискует многие годы бороться с плесенью. Проводить осмотр дома рекомендуется дважды: при ясной солнечной погоде, когда хорошо видны все подтеки на фасаде, и в дождь, чтобы понять, протекает ли крыша и правильно ли сконструирована ливневка на участке.

Читайте также  Часы ремонтных работ в многоквартирном доме

Подключение коммуникаций достаточно хлопотный и затратный процесс. Сложности с их прокладкой могут привести к тому, что владелец коттеджа вынужден будет на время остановить строительство или вовсе его прекратить. Стоимость дома, к которому не подведены коммуникации, ниже аналогичной недвижимости с коммуникациями. Если строители или предыдущий собственник не позаботились об этом заранее, покупателю придется потратить немало времени, сил и денег.

Но даже если все необходимые коммуникации установлены, их качество может стать причиной дискомфорта. Поэтому важно уделить внимание хотя бы поверхностной проверке коммуникаций. Например, попросить продавца продемонстрировать их работу. Как правило, у продавца есть контакты всех подрядчиков, которые проводили работы. В качестве документов, подтверждающих наличие коммуникаций, могут стать договоры на их обслуживание.

Юридическая чистота сделки

Поверхностное изучение документов может привести к целому ряду последствий. Результатом покупки может стать недвижимость, построенная на земельных участках с обременением. Из-за допущенных при строительстве нарушений закона регистрация права собственности на приобретенный дом становится невозможной.

Нередко встречаются случаи, когда строящийся или даже готовый дом является самостроем. В таком случае продавец обычно продает только землю, фактически скрывая от Росреестра, что на участке есть еще и дом. Покупать такое жилье не рекомендуется, так как существует риск, что объект не удастся оформить в собственность. При лучшем раскладе новому собственнику придется вносить изменения в проект за свой счет, а при худшем — дом подлежит сносу.

Так как загородная недвижимость является дорогостоящей покупкой, то для проверки юридической чистоты сделки потенциальные собственники обычно прибегают к услугам специалистов. Для того чтобы удостовериться в том, что права собственности продавца на землю и дом правильно оформлены и зарегистрированы, перед совершением сделки важно запросить полный пакет документов.

Проект планировки коттеджа

Готовый дом от застройщика может отличаться от утвержденного индивидуального проекта и не соответствовать ожиданиям покупателя. Разница заключается в проектной и реальной площади комнат, толщине и длине стен, высоте потолков, расположении окон и дверных проемов. Встречаются случаи, когда изменениям подвергается даже месторасположение коттеджа, в частности в связи со строительством дорог или объектов общего пользования. Урегулировать такой спор можно в досудебном порядке — составить претензию с указанием всех требований к подрядчику. Например, можно потребовать снизить цену или устранить недостатки. В случае отказа удовлетворить эти требования можно обратиться в суд.

Если же параметры жилья не соответствуют требованиям, указанным в разрешении на строительство, могут возникнуть трудности с регистрацией права собственности, особенно если их значения вышли за предельно допустимые. Также около половины покупок загородной недвижимости приводит к тому, что человек приобретает объект в необустроенном поселке. Тем самым покупатель обрекает себя на длительное созерцание стройки.

Даже после внесения задатка продавец может уступить недвижимость другому претенденту. Для того чтобы себя обезопасить, необходимо заранее предусмотреть серьезные штрафы в случае отказа от сделки со стороны покупателя или продавца. Таким образом, даже если собственнику поступит более выгодное предложение, он задумается: есть ли смысл платить двух- или трехкратный размер задатка, отказав в сделке первому потенциальному покупателю.

Кроме того, собственник может заключить сделку сразу с несколькими покупателями. Подобная мошенническая схема является достаточно распространенной. Рынок загородной недвижимости также не застрахован от двойных продаж. При рассмотрении таких споров в судебном порядке преимущество будет у покупателя, который первым зарегистрировал или заключил договор. При этом другие потенциальные собственники имеют возможность получить полную стоимость оплаченного договора, компенсацию морального вреда и понесенных убытков.

Как проверить квартиру на юридическую чистоту

Проблемы с поиском?

Загрузка данных с сервера Росреестра.

Произошла ошибка при обмене данными

Сообщение о ошибке будет направлено администрации портала.

Вы можете воспользоваться ручной формой заказа: Отправить запрос специалисту

По вашему запросу ничего не найдено

Уточните запрос, укажите полностью ваш адрес и проверьте ошибки.
Если найти объект все равно не получается, вы можете воспользоваться ручной формой заказа и наш оператор сам найдет нужный Вам объект: Отправить запрос оператору

Найдено объектов

Кадастровый номер Адрес объекта
Выбрать

Для того чтобы сделка купли-продажи считалась законной, рекомендуется предварительно проверить документацию на квартиру. Предлагаемый материал поможет вам проверить квартиру или любой объект недвижимости на юридическую чистоту перед покупкой в 2021 году, определить, какие документы проверять.

Проверка юридической чистоты квартиры проводится в несколько этапов. Процедура позволяет провести законную сделку купли-продажи жилого объекта, проводится поэтапно, помогает убедиться в подлинности документов, законности действий со стороны покупателя.

Способы проверки юридической чистоты квартиры

Проверка юридической чистоты квартиры перед покупкой осуществляется в несколько способов:

  1. Анализ правоустанавливающих документов — заказать выписку из ЕГРН .
  2. Ознакомление с историей недвижимого имущества.
  3. Убеждение в прохождении государственной регистрации.
  4. Детальное ознакомление с договором.
  5. Получить выписку из ЕГРН о переходе прав (узнать истории перехода прав)
  6. Проверка владельца.
  7. Проверка долевых владельцев, третьих лиц (если есть).
  8. Заказать комплексную проверку недвижимости от ведущих юристов.

Еще одним способом проверки юридической чистоты квартиры является ознакомление с планом дома. Эксперты рекомендуют покупателю узнать, проводились ли перепланировки и если такие были, то зарегистрированы они или нет.

Анализ правоустанавливающих документов

Юридическая чистота квартиры будет подтверждена в том случае, если хозяин квадратных метров имеет соответствующие документы.

Любые ошибки, исправления выступают основанием считать документ недействительным.

Ознакомление с историей недвижимого имущества

Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой – запросите выписку из ЕГРН о переходе прав. В ней отображается история жилого объекта, все проводимые манипуляции, кто является владельцем, право собственности, есть ли ограничения, наложенные штрафы, аресты имущества.

Убеждение в прохождении государственной регистрации

Наличие выписки из ЕГРН подтверждает прохождение государственной регистрации.

Детальное ознакомление с договором

В договоре должны быть прописаны все нюансы, четко определены, прописаны все действия. Например, когда документ набирает юридической силы и вступает в действие. Специалисты рекомендуют обращаться к юристам, которые внимательно ознакомятся с пунктами соглашения.

Проверка владельца

Обязательно перед покупкой проверьте продавца, убедитесь в подлинности документов, в праве на собственность и узнайте есть ли долги у собственника, если у енго есть долги или судебные дела, то есть риск что после покупки ваш объект недвижимости арестуют судебные приставы.

Важно! Если продавец недееспособный, нужно не только ознакомиться с подтверждающими документами, но и побеседовать с соседями, они помогут подтвердить факт недееспособности собственника или попросить собственника предоставить справку подтверждающую дееспособность.

Если от имени хозяина квадратных метров действует доверенное лицо, убедитесь, что предъявленные им документы являются подлинными.

Проверка долевых владельцев

Для этого ознакомьтесь с записями в домовой книжке, узнайте один собственник или несколько. К примеру, если один из владельцев находится в местах лишения свободы, после освобождения он может претендовать на долю в квартире.

Как проверить новую квартиру перед покупкой

Если решили приобрести недвижимость, важно понимать, как проверить юридическую чистоту покупаемой квартиры. Вы – первый собственник квадратных метров. Как проверить новую квартиру перед покупкой на юридическую чистоту:

  1. Ознакомиться с отзывами. Помогут в этом интернет сайты, обращать внимание нужно на те отзывы, которые содержат дату, имя и фамилию, конкретные факты/данные.
  2. Навести справки о продавце. Обратите внимание на то, сколько лет продавец на рынке, какие позиции занимает, какая о нем сложилась репутация.

Если во время наведения справок сомнений не возникло, можно оформлять сделку. В ином случае рекомендуется найти другого продавца.

Документы для проверки юридической чистоты квартиры

Проверка квартиры на юридическую чистоту при покупке осуществляется при наличии таких документов:

  1. Паспорт хозяина. Рекомендуется проверить его подлинность, подав запрос в миграционную службу.
  2. Подтверждение права собственности. Тип документа зависит от того, в какой способ нынешний хозяин получил жилой объект – по наследству, дарственной, купил.
  3. Выписка из МФЦ, паспортного стола. Это поможет понять, какое количество людей прописано.
  4. Документы, подтверждающие оплату коммунальных платежей. Убедитесь, что нет задолженности.
  5. Документ, подтверждающий вменяемость продавца. Нужно определить дееспособный субъект или нет. Если он недееспособный и этот факт будет установлен после покупки квадратных метров, сделка будет признана незаконной.

При необходимости паспортные данные хозяина будущий владелец может проверить самостоятельно, обратившись в паспортный стол.

Рекомендуется тщательно ознакомиться с выпиской из ЕГРН, проверить указанные в справке данные со сведениями на других документах.

Если владелец проводил перепланировку, должны быть подтверждающие документы, разрешающие процедуру. Если собственник не предъявил документ, разрешающий перепланировку, подайте запрос в БТИ.

Дело иметь нужно с оригиналами документов, где отсутствуют ошибки, опечатки, помарки, нечеткий шрифт. Покупателю нужно иметь копии всех документов, кроме паспорта владельца.

Квартира по доверенности

Убедитесь, что доверенность написана дееспособным субъектом, не получена обманным путем. Проверьте доверенность на официальном сайте нотариуса на легитимность.

По наследству

Поинтересуйтесь, сколько всего было наследников, почему квартира передана именно нынешнему владельцу, узнайте, кто еще может претендовать на имущество. В момент заключения сделки могут появиться новые наследники, что сделает сделку купли-продажи незаконной.

Убедитесь, что после вступления в наследство прошло три года – по истечению этого времени о новых претендентах-наследниках можно не беспокоиться.

Есть супруг/а

Если квадратные метры приобретены во время пребывания брака, супруг/а должны письменно оформить свое согласие на реализацию жилого объекта. Брак должен быть подтвержден свидетельством.

Долевая часть

Если у одной квартиры несколько владельцев, каждый пишет отказ от своей доли, только тогда дом можно продать. Если найти дольщика невозможно, нужно обращаться в судебную инстанцию.

Убедитесь, что нет временно прописанных лиц, обременений. Арестов, наложенных на имущество, долгов по ЖКХ – все это делает сделку незаконной.

Стоимость проверки юридической чистоты

Стоимость проверки юридической чистоты зависит от того, какие справки запрашивает сторона. Если нужна выписка из ЕГРН, ее стоимость составляет 350 рублей. В обязательном порядке оплачивается государственная пошлина. Если вы хотите заказать комплексную проверку недвижимости то цена составляет — 2900 рублей.

Комплексная проверка недвижимости

Закажите комплексную проверку недвижимости на информационно-сервисном портале, где можно воспользоваться стандартным или расширенным поиском по адресу. Воспользовавшись услугами, клиенты получают:

  1. Юридическое заключение по всем пунктам.
  2. Круглосуточный доступ к сервису.
  3. Обработку запроса на протяжении суток.
  4. Услуги оказываются по всей РФ.
  5. Официальные данные.
  6. Гарантию возврата денег.

После запроса эксперты дадут полное заключение о рисках при покупке жилого имущества. Экспертизу проводят специалисты с десятилетним стажем работы.

Читайте также  Узнать кадастровый номер дома

Если во время запроса произойдет технический сбой, субъект получает 100% возврат денег.

Для проверки недвижимости нужно произвести пару простых шагов:

  1. В поисковую строку ввести адрес объекта. Если не знаете точный полный адрес, пропишите кадастровый номер.
  2. Оплата.
  3. Ожидание ответа.
  4. Получение заказа.

Сервис работает в режиме реального времени, предоставленная информация берется из базы данных Росреестра. После того, как отобразились сведения об объекте, убедитесь в корректности информации, заполните поля с контактными данными и перейдите к блоку оплаты.

Комплексный отчет обойдется в 2900 рублей, оплата удобным безопасным способом с помощью системы Единая касса.

Получив оплату, специалисты начинают формирование юридического заключения, заказ клиент получит в течение суток.

Риски при покупке частного дома

При покупке любой вторичной недвижимости, и частный дом не исключение, покупателя может ожидать масса неприятных сюрпризов. Они могут вылезти как в момент подписания договора, так и после, а таиться – в документах, касающихся здания, земли под ним и в самом договоре. Специалисты АН «Владис» из Нижнего Новгорода уже знакомы с большинством из потенциальных угроз, поэтому в этой статье мы расскажем, как обойти наиболее очевидные подводные камни покупки частного дома.

Основные правила осмотра дома перед покупкой

Первое, на что должен обратить внимание покупатель, это качество постройки. Дом снаружи может выглядеть как конфетка, а на самом деле совершенно не удерживать тепло, замечательно проводить звуки, иметь скрытые дефекты в стенах, потолке, полу и коммуникациях. Будет досадно приобрести жилье за немалые деньги, а потом еще столько же вложить в доведение его до ума.

Проблема состоит в том, что непрофессионалу подобные дефекты выявить с помощью одного только визуального осмотра невозможно. Придется приглашать специалиста с набором специфических инструментов, таких как, например, тепловизор. Специалист проверит дом от подвала до крыши и выпишет экспертное заключение, в котором будет отражено истинное состояние здания и оценочная стоимость.

Стоит отметить, что вызов специалиста-оценщика – недешевое удовольствие, но при покупке дома за несколько миллионов, экономия на эксперте может обойтись вам гораздо дороже.

Самому тоже зевать не стоит. Некоторые важные моменты можно выявить и самостоятельно, после чего, вероятно, услуг оценщика уже не понадобятся. Дадим несколько советов:

  • Осматривать здание лучше ранней весной, когда таяние снега сразу поможет выявить текущую крышу, промокающие стены, трещины в фундаменте и сквозняки. Пройдитесь и внимательно осмотрите дом от чердака до подвала, чтобы не упустить ни одной проблемы. Заодно вы сможете оценить, насколько дом доступен в непогоду, возможно, машина с низким клиренсом к нему даже подъехать не сумеет по разбитым дорогам.
  • Многие эксперты советуют покупать дом на вторичном рынке, поскольку строительство «для себя» и «на продажу» — это две большие разницы. И если собственник жил в здании, это дает некоторую гарантию, что для себя он строил качественно.
  • Не стоит, однако, чересчур доверять владельцу. В его интересах продать дом подороже, то есть о не слишком явных дефектах он вам не расскажет. Тут может помочь беседа с ближайшими соседями. В частном секторе обычно все у всех на виду, и скрыть проблемы оказывается сложнее, чем в многоэтажке.
  • Обратите внимание на окружающую действительность: насколько затенен участок, не заливает ли его весной и в дождь, не стоят ли дома соседей вплотную к вашему, можно ли проехать на машине и пройти пешком в непогоду, нет ли рядом ЛЭП или промышленных объектов.

Не стесняйтесь задавать прямые вопросы собственнику, фотографировать особо подозрительные места. И, конечно, пригласите специалиста, с его помощью вы сможете конкретно представить масштаб проблем и сумму, которую потребуется вложить дополнительно.

Планировка – важная часть жизни

Предпочтения к планировке у каждого свои: кому-то нравится простор и плавно перетекающие друг в друга помещения, кто-то наоборот предпочитает камерные небольшие отдельные комнатки. Но есть и общие условия, на которое стоит обратить внимание при покупке.

  • Первое – это достаточное количество спален для каждого члена семьи. Супруги могут спать вместе, но лучше если будет уютное помещение, куда можно перебраться, когда вторая половина болеет, или если вдруг дорогой начал храпеть (а с возрастом это случается со многими). У детей обязательно должны быть отдельные спальни, чем старше ребенок, тем важнее для него личное пространство, где он может уединиться.
  • Второе – общее помещение, например, гостиная, где семья сможет собраться для обмена новостями, игр, просмотра телевизора или праздничного ужина.
  • Третье – кладовки, куда летом будут убраны коньки и лыжи, а зимой – плавательные круги и велосипеды. Чем больше кладовок, тем чище в доме.
  • Технические помещения – это помещения для газового котла, бойлера и других приборов, которые не должны находиться в общем доступе.

Слово об удобстве

Обратите отдельное внимание на лестницы – они должны быть удобными и безопасными для всех членов семьи от мала до велика.

Освещение тоже важный аспект современного дома. Раньше было принято делать маленькие окошки, чтобы сохранить тепло внутри здания. Но современные материалы позволяют не только сохранить тепло, но и обеспечить дом естественным светом, который гораздо полезнее для глаз, чем электрический. Поэтому скажите твердое «нет» домам с маленькими окнами и решительное «да» панорамному остеклению.

И, наконец, гараж. Многие пристраивают его непосредственно к дому, чтобы не ходить лишний раз по улице, а сразу попадать к четырехколесному другу. Такой вариант удобен, но имеет одновременно ряд недостатков, основным из которых являются попадающие в жилые помещения выхлопные газы и запах бензина. Мы рекомендуем выбирать дом, где гараж будет находиться на некотором удалении от основного здания.

Проверка документов перед покупкой

Что касается документов, они принципиально не отличаются от документов на квартиру. Мы уже неоднократно писали, как провести и где заказать проверку юридической чистоты жилья. В двух словах, вам стоит убедиться в:

  • Дееспособности продавца и отсутствии «проблемных» собственников (несовершеннолетних или недееспособных);
  • Наличии у владельца правоустанавливающих документов, техпаспорта и прочих бумаг на дом;
  • Отсутствии обременений на доме и участке;
  • Отсутствии задолженностей по ЖКУ и прочим выплатам;
  • Отсутствии межевых споров;
  • Подлинности подписей при продаже по доверенности.

Кроме того, следует уточнить историю предыдущих сделок: если дом часто продается, это должно настораживать. И если хоть одна из предыдущих сделок будет признана недействительной, остальные окажутся таковыми же автоматически.

Чем еще рискует покупатель

Одна из основных проблем покупателя заключается обычно в том, что он невнимательно прочитал передаточный акт: это грозит тем, что рассматривали вы уютный дом с мебелью и встроенной техникой, а получите голые стены с вывернутыми лампочками и демонтированными розетками, может дойти даже до того, что прежние владельцы сдерут обои и сколют плитку.

Чтобы избежать данной ситуации, необходимо отразить текущее состояние дома в передаточном акте. Там должны быть запротоколировано наличие мебели (если вы покупаете дом с обстановкой), отделки, встроенной техники и так далее. Если после подписания документов внешний вид и содержимое здания изменились, это может стать причиной расторжения сделки. Также можно в судебном порядке потребовать от продавца вернуть все как было.

Второй проблемой могут стать неузаконенные хозяйственные постройки на участке: их назначение должно соответствовать зарегистрированному, иначе покупатель рискует столкнуться с бюрократическими препонами.

АН «Владис» поможет вам подобрать участок и дом, мы проводим предварительную проверку всех лотов, которые выставлены на нашем сайте, а также оказываем услуги проверки юридической чистоты и оценочной стоимости. Звоните 235-00-00

Безруков Сергей Анатольевич

Специализация: вторичная недвижимость Нижний Новгород

Подводные камни при покупке дома. На что обратить внимание? на сайте Недвио

  • Недвижимость
  • Строительство
  • Ремонт
  • Участок и Сад
  • О загородной жизни
  • Вопросы-Ответы
    • Интерактивная кадастровая карта
    • О проекте Недвио
    • Реклама на Nedvio.com

Покупка загородного частного дома — это очень важное решение и поэтому отношение к этому событию должно быть предельно серьезным. Для неопытного покупателя здесь есть множество «подводных камней», к которым следует отнестись самым внимательным образом. Их можно разделить на связанные с месторасположением и техническим состоянием здания и юридическим оформлением в частную собственность самого здания и участка земли, на котором оно построено.

Изучаем дом перед покупкой

1. Месторасположение

Есть люди, которые специально покупают дом подальше от города. Но если в семье есть дети, то следует подумать о расстоянии до школы или детского садика. Если их нет поблизости, то в семье обязательно должен быть автомобиль. Кроме этого обратите внимание на наличие в районе застройки общественного транспорта и продовольственного магазина. Важным моментом является наличие асфальтового или другого покрытия улицы или подъездной дороги, а так же ее освещения в ночное время.

2. Внутренний осмотр здания

Хороший дом определяется не только удобной планировкой, но и качеством выполненных работ и материалов, применявшихся при строительстве. Профессиональное техническое заключение о его состоянии смогут дать только специалисты. И лучше всего по этому вопросу обратиться в компанию по экспертной оценке недвижимости. В ней работают специалисты, занимающиеся этими вопросами уже много лет.

Но на первом этапе общий технический осмотр можно сделать самостоятельно. При этом дом необходимо осматривать не только внутри, но и по фасадам, в подвале, на чердаке. Прежде всего, обратите внимание на внутреннюю планировку и подумайте, будет ли вам и вашим родным удобно и есть ли в нем место для каждого члена семьи.

Находясь во внутренних помещениях, проверьте, как открываются створки окон и дверные полотна. Если они открываются очень туго, то возможно имеет место усадка фундамента, а это в дальнейшем приведет к образованию трещин и нарушению целостности строительных конструкций. Проверьте наличие влаги внутри стеклопакетов и отсутствие сквозняков из-под подоконников. Внимательно осмотрите полы. Они должны быть ровными и соответствовать горизонту.

Попросите продавца открыть воду, включить отопление, зажечь газовую плиту. Зайдите в туалет и проверьте насколько быстро уходит вода в унитазе и ванной. Если хозяйственные стоки уходят в септик или выгребную яму не побрезгуйте заглянуть туда и посмотреть состояние места сбора стоков. Если септик заполнен более чем на две трети, то это говорит о недостаточном дренаже в грунт и проблемах с частой откачкой в будущем.

Посмотрите на толщину наружных стен. Они обеспечат сохранение тепла зимой, а летом защитят от жары. Кроме того несущие конструкции — это основа здания, которая держит на себе перекрытия и кровлю. Несущая каменная стена не может быть тоньше 380 мм (полтора кирпича). Исключением являются монолитно-каркасные здания, но на объектах индивидуального строительства такая технология встречается крайне редко.

Читайте также  Условия выхода на пенсию

3. Осмотр подвала и чердака

Подвальные помещения и чердак должны быть сухими. Влажность в подвале или техническом подполье говорит о том, что в помещениях всегда будет сырость, приводящая к образованию плесени и грибка. На чердаке следует убедиться в том, что кровля не протекает, а пространство хорошо вентилируется. Чердачное перекрытие должно быть хорошо утеплено. Если в качестве утеплителя используются минераловатные плиты, то они должны быть накрыты полиэтиленовой пленкой.

4. Наружный осмотр

Осматривая дом снаружи, убедитесь в отсутствии трещин на стенах и в облицовочных покрытиях. Если фасад здания покрыт сайдингом или имеет навесной вентилируемый фасад, то увидеть возможные повреждения вы не сможете. В этом случае необходимо доверить техническую экспертизу состояния дома специалистам из компании по продаже недвижимости.

Убедитесь в наличии отмостки по всему периметру здания. Она обеспечивает защиту фундамента и обеспечивает долговечность всего строения. Осмотрите водосточную систему, которая должна отводить дождевую воду не размывая грунта.

Внимательно осмотрите источник водоснабжения. Если вода поступает из городской водопроводной сети, то не поленитесь заглянуть в колодец и осмотреть его состояние. При наличии скважины попросите показать паспорт на это инженерное сооружение и убедитесь в законности бурения. После этого включите насос и проверьте, сколько воды можно откачать непрерывно. Если объем одноразовой откачки менее 100 литров, то скорее всего скважина забита песком или ее глубина недостаточна.

В том случае, когда источником воды является колодец, осмотрите его и проверьте на отсутствие мусора внутри. И примите на заметку, что в будущем вам придется бурить скважину.

Осмотрите хозяйственные постройки. Гараж, сараи и другие сооружения дают большое преимущество при покупке дома. Отсутствие сада не имеет значения, со временем вы сами посадите то, что пожелаете. А вот на поверхностный слой грунта следует обратить внимание. Если это песок, глина или суглинок, то придется покупать и завозить большое количество плодородной почвы.

Документы, оформляемые при купле-продаже

Проверку комплекта представляемых при сделке документов лучше всего поручить специалисту, имеющему опыт купли-продажи жилых и дачных строений. При заключении сделки на продажу жилого дома продавец обязан предоставить в нотариальной конторе следующие документы:

  1. технический паспорт с планами каждого этажа и схемой участка с нанесением всех хозяйственных построек;
  2. акт комиссии по приемке законченного строительного объекта в эксплуатацию;
  3. выписку из реестра БТИ;
  4. документы о праве собственника на построенное здание;
  5. личный паспорт и идентификационный код;
  6. государственный приватизационный акт на землю;
  7. документы по экспертной оценке дома и продаваемого участка;

Документы, которые не являются обязательными, но их наличие желательно при покупке дома:

  • справки от коммунальных и энергоснабжающих служб об отсутствии задолженности по текущим платежам;
  • справка о прописанных в доме людях;
  • справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по уплате налогов за пользование землей.

Технический паспорт — это комплект документов в который входят: план участка земли с указанием общей площади, список и планы всех построенных сооружений, их стоимость и техническое состояние на момент регистрации.

Документы, устанавливающие права на участок земли, должны подтверждать законность частного владения. Права на постоянное или бессрочное использование не могут быть переданы другому лицу при купле-продаже дома. Поэтому необходимо наличие постановления местной администрации о предоставлении земельного участка в собственность и подтверждающее свидетельство. Без этих документов вы сможете купить только строения, но не землю.

Обязательно наличие кадастрового плана участка земли. Он выдается районными отделами землеустройства. Представляет собой план границ участка и определение категории земель. Кроме этого в нем указывается привязка к ближайшим государственным геодезическим ориентирам.

От покупателя при совершении сделки требуется только наличие паспорта, идентификационный код, свидетельство о браке и заверенное согласие супруга на покупку дома.

Наиболее часто встречающиеся ошибки при покупке дома

Как показывает практика, то среди всех неправильно оформленных сделок на куплю-продажу дома наиболее часто встречаются следующие три:

  1. у продавца при правильно оформленном доме отсутствуют права на землю;
  2. на официально оформленном земельном участке продается не зарегистрированная постройка;
  3. мошенническая продажа по поддельной доверенности.

В первом случае закон не позволяет новому владельцу полностью распоряжаться землей, например, продать участок или наследовать. И поскольку земля не принадлежит владельцу дома, часть участка может быть передана другому лицу. Если покупается не зарегистрированный дом, то он считается самовольной постройкой и зарегистрировать его в дальнейшем без судебных разбирательств будет очень сложно.

Поэтому при покупке дома вопросы документального оформления лучше всего доверить специалистам. Проведение сделки на профессиональном уровне освободит вас от бумажной волокиты и кабинетных путешествий. Кроме этого будет обеспечена полная гарантия законного оформления купли-продажи дома.

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Покупка дома: доверяй, но проверяй

Какие документы нужно спрашивать у продавца и какие ошибки чаще всего совершают покупатели загородного жилья

  • На какие грабли при покупке дома наступают дважды
  • Смотрим на документы

Число покупателей загородной недвижимости растет день ото дня, попутно множится и количество неправильно оформленных сделок и типичных ошибок. Сегодня «Собственник» расскажет о том, какие документы нужно спрашивать у продавца и какие ошибки чаще всего совершают покупатели загородного жилья.

«У продавца глаза были честные», «Он же нотариальную доверенность показывал», «Это был родственник моей лучшей подруги»… Каких только «весомых» доводов не услышишь от обманутых покупателей загородной недвижимости! А ведь большинство неприятностей происходит из-за пренебрежения элементарными правилами, по причине незнания основ. Какие моменты нужно иметь в виду, чтобы не попасть впросак?

На какие грабли при покупке дома наступают дважды

Из всех элементарных правил покупки загородного дома наиболее часто пренебрегают двумя – касающимися права собственности на землю и на дом. Покупатели забывают убедиться в том, что права собственности продавца на землю и на дом правильно оформлены и зарегистрированы. «К сожалению, распространена ситуация, когда покупатель дома закрывает глаза на то, что земельный участок принадлежит продавцу не на праве собственности, а, скажем, на праве пожизненно наследуемого дарения, – поясняет руководитель юридического отдела агентства недвижимости «Статус» Наталья Титкова. – В такой ситуации закон не дает возможности новому хозяину распоряжаться этим участком, например, впоследствии продать, да и сам договор купли-продажи дома на таком участке могут попросту не зарегистрировать».

Характерна и обратная ситуация. Покупатель соглашается приобрести дом путем совершения сделки купли-продажи земельного участка, на котором этот дом расположен. Поскольку дом продавцом не оформлен и не зарегистрирован, он считается самовольной постройкой, и зарегистрировать его новым владельцам не получится. По крайней мере, без нервов, судов и долгих лет мытарств по соответствующим государственным органам.

Ну, а что касается мошенничеств при сделках с загородной недвижимостью, то наиболее типичным из них является продажа земельных участков и домов по поддельной доверенности. «Приобретая загородную недвижимость по доверенности, всегда необходимо проверять, во-первых, ее подлинность у нотариуса, а во-вторых, реальность существования доверителя, – предупреждает Наталья Титкова. – Здесь нужно связаться с доверителем и проверить, жив ли он, действительно ли выдавал доверенность, по какой причине и т. д.».

Смотрим на документы

Одним словом, каким бы честным и располагающим к себе ни был продавец, как бы усердно вам его ни рекомендовали хорошие знакомые, ни в коем случае нельзя оставлять без внимания документы на дом и землю. В обязательном порядке при покупке загородной недвижимости необходим следующий набор документов:

Правоустанавливающие документы на дом. Это свидетельство о государственной регистрации права собственности на дом и акт приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта, если дом был непосредственно построен продавцом. Или же документы, подтверждающие право собственности продавца, возникшее по другим основаниям (договор купли- продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство + свидетельство о государственной регистрации права).

Технический паспорт домовладения. Он представляет собой единый документ, в который входят: план земельного участка, экспликация площади земельного участка, описание зданий и сооружений, назначение, техническое состояние и стоимость зданий и сооружений. Документ выдается областными БТИ по месту расположения недвижимости и должен иметь печать соответствующего БТИ.

Технический паспорт здания (строения) с поэтажным планом на каждое строение, находящееся на участке.

Выписка из домовой книги. Если дом пригоден для постоянного места жительства (ПМЖ), то необходимо наличие выписки из домовой книги о зарегистрированных на данной площади лицах. Даже если покупатель не собирается регистрироваться в приобретаемом помещении, выписка покажет, не покупает ли он недвижимость с обременением в виде семьи из пяти человек.

Правоустанавливающие документы на земельный участок, подтверждающие право собственности на этот участок. На этот пункт потенциальному покупателю следует обратить особое внимание. Земельный участок, на котором находится дом, должен быть у продавца не только правильно оформлен, но и обязательно находиться в собственности. «Необходимо идентифицировать именно право собственности, а не право постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения продавца на указанный участок», – поясняет Наталья Титкова. Для этого требуются такие документы, как: свидетельство о государственной регистрации права собственности, договор купли-продажи (дарения, свидетельство о праве на наследство). А также документы, полученные в результате приватизации земельного участка: постановления главы администрации о предоставлении участка в собственность, свидетельство о собственности на участок.

Кадастровый план земельного участка. Этот документ выдается районными отделами управления Роснедвижимости по Московской области и содержит в себе непосредственно план границ земельного участка, а также сведения о категории земель, разрешенное использование участка, нормативная цена участка, площадь, сведения о правообладателях. «Кроме того, любое уважающее себя риелторское агентство при покупке загородного дома проводит стандартную юридическую проверку представленных продавцом правоустанавливающих документов на участок и на дом, – добавляет Наталья Титкова. – Изучаются основания приобретений продавцом домовладения, отсутствие обременений, запретов, арестов и др.».

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: