Сдача имущества в субаренду - STROYALT.RU

Сдача имущества в субаренду

Как арендатору сдать нежилое помещение в субаренду

Арендованное помещение или его часть можно сдать в субаренду другому предпринимателю для торговли, оказания услуг и размещения офиса. На это спрашивают разрешение собственника. Варианты разные: субарендатор пользуется помещением постоянно или пару часов в неделю.

Платежи от субарендатора помогают компенсировать свою арендную плату. На субаренду вряд ли согласятся арендодатели в торговых центрах. В остальных случаях, возможно, это дополнительная поддержка магазинам и другому бизнесу, у которого проблемы.

Как законно оформить субаренду

Для субаренды берут письменное согласие собственника помещения. С субарендатором подписывают договор субаренды.

Согласие арендодателя

Нельзя сдавать помещение без согласия собственника — ст. 615 ГК РФ. Хорошо когда в согласии точно сказано кому, на какой срок и под какой бизнес можно сдавать помещение. Такой документ защитит от споров.

Иногда согласие арендодателя уже вписано в договор аренды. Тогда спрашивать отдельное разрешение не нужно.

Бывает и наоборот: в договоре аренде прописан запрет на субаренду. Но это не мешает поговорить с арендодателем. Обстоятельства вокруг меняются и, возможно, субаренду разрешат. В этом случае подписывают дополнительное соглашение. Пункт о запрете убирают и добавляют согласие.

Договор субаренды

С субарендатором подписывают договор. Без него договорённость не работает: если субарендатор внезапно съедет, не получится спросить за сломанную мебель и космический счёт за свет — ст. 651 ГК РФ.

Что написать в договоре субаренды

Перед хозяином помещения за субарендатора отвечает арендатор. Поэтому уделите особое внимание условиям, которые защищают помещение и организуют порядок работы.

Предмет договора и характеристики помещение

Предмет — по поводу чего заключили договор. В предмете пишут, на каких условиях пускают субарендатора: отдают во владение и пользование или только в пользование. Например, на определённые часы и дни недели для проведения мастер-классов.

Сюда же добавляют адрес, метраж, кадастровый номер и расположение помещения. Это обязательно по ст. 607 ГК РФ. Если сдаёте часть, её расположение удобно отметить на плане помещения. План есть в кадастровом паспорте.

Под какой бизнес отдаёте в субаренду

В договоре пишут, чем именно займётся субарендатор. Например, будет ремонтировать ноутбуки и смартфоны. Прописать вид деятельности важно. Если субарендатор вместо тихого ремонта за прилавком организует столярную мастерскую, аренду можно прекратить и взыскать убытки по ст. 615 ГК РФ.

Срок аренды

Пустить субарендатора можно на период не дольше своей аренды — ст. 614 ГК РФ. Срок записывают в договор субаренды. На новый срок заключают новый договор.

Если арендатор по какой-то причине расторгает свой договор аренды досрочно, субаренда тоже прекращается — ст. 618 ГК РФ. Субарендатор может заключить договор аренды уже с собственником.

Субаренду на срок более года регистрируют в Росреестре.

Арендная плата, коммуналка и депозит

В договор записывают размер арендной платы и срок ежемесячных платежей. Сколько брать с субарендатора решает арендатор. Повышать плату можно не чаще одного раза в год.

Случается, арендатор и субарендатор работают в помещении вместе. Тогда договариваются, как поделят расходы на коммунальные услуги, воду и электричество.

С субарендатора можно взять депозит. Деньги возвращают после прекращения аренды или засчитывают за последний месяц.

Ремонт, вывеска и уборка

В обязанности субарендатора вписывают все нужные бытовые условия. Это особенно важно, если арендатор тоже остаётся работать в помещении. Пропишите, как развесите вывески, кто делает уборку и следит за чистотой крыльца. А также — кто берет на себя пожарную безопасность и выполнение санпинов.

По умолчанию субарендатор обязан делать текущий ремонт: менять лампочки, чинить сантехнику — ст. 616 ГК РФ. Но эту обязанность можно распределить по-другому — как договоритесь.

Новым ИП — год Эльбы в подарок

Год онлайн-бухгалтерии на тарифе Премиум для ИП младше 3 месяцев

Передача и возврат помещения по акту

Помещение передают субарендатору по акту. Подписали акт — можно начислять арендную плату.

В акте перечисляют мебель и оборудование, которые сдают вместе с помещением. Это поможет спросить с субарендатора ущерб, если что-то сломается или потеряется.

Если найдутся поломки, арендатор устраняет их по ст. 612 ГК РФ. Но если сломанные выключатели и неработающий кондиционер было видно на приёмке, с арендатора снимается ответственность.

На возврат помещения тоже подписывают акт. До возврата субарендатор платит арендную плату, даже если уже бросил бизнес — ст. 622 ГК РФ.

По каким причинам расстаётесь

По общему правилу договор аренды раньше срока расторгают через суд. Но удобнее записать в договор, что у каждой стороны есть право отказаться от аренды по уведомлению, например, за 14 дней. Так можно.

Можно написать, что договор расторгают без причины или из-за конкретных нарушений. Это вопрос договорённостей с субарендатором.

Вот примерные нарушения субарендатора:

— ведёт бизнес, о котором не договаривались;

— ухудшает состояние помещения, не делает уборку;

— задерживает арендную плату и коммунальные платежи;

— машет бизнесу арендатора.

А вот арендатора:

— не разобрался с недостатками помещения;

— мешает бизнесу субарендатора.

Статья актуальна на 08.02.2021

Получайте новости и обновления Эльбы

Нажимая кнопку Подписаться, вы соглашаетесь на обработку персональных данных и получение информационных сообщений от группы компаний СКБ Контур

Согласие на субаренду от арендодателя

Организация-арендатор может передать другому лицу имущество во временное пользование, если его владелец не имеет ничего против этого. Такая передача называется субарендой. Владелец должен в некоторых ситуациях выразить свое разрешение в виде письменного согласия. Разберемся, как его составить.

Общая информация

Субаренда регулируется ч. 2 ст. 615 ГК РФ. По договору, который подписывается между арендатором и субарендатором, первый обязуется сдавать на какой-либо срок арендованное имущество (по договору между ним и арендодателем). Согласие на субаренду требуется в следующих случаях:

  • арендатор размещает в арендованном офисе несколько юридических лиц;
  • арендатор регистрирует по данному адресу несколько организаций;
  • иные случаи.

Субаренда позволит арендатору уменьшить свои расходы на оплату временного пользования объектом. Договор субаренды нельзя заключать на срок, который превышает период договора аренды. Если такой договор заключен на срок больше 1 года, то его потребуется зарегистрировать в Росреестре. Денежные средства за пользование имуществом (арендную плату) необходимо перечислять своевременно согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ.

Внимание! Согласие может быть оформлено как допсоглашение к договору, заверенное письмо или протокол заседания арендодателя и арендатора.

При желании сдать в субаренду имущество арендатор может отправить своему арендодателю письмо с просьбой разрешить такое действие. А далее:

  • владелец имущества может отправить арендатору письмо-согласие на субаренду;
  • стороны могут заключить допсоглашение к договору аренды;
  • стороны могут встретиться и составить протокол заседания, где будет дано разрешение на субаренду.

Чем грозит субаренда без согласия

Если арендодатель узнает о нарушении запрета на субаренду, то арендатор сможет или выселить субарендатора, или расторгнуть ранее заключенный договор аренды. При расторжении придется вернуть владельцу его имущество согласно ст. 301 и 303 ГК РФ. Арендодатель вправе не возвращать платежи, которые были перечислены до дня расторжения договора (п. 4 ст. 453 ГК РФ).

Если в договоре предусмотрена уплата штрафа в случае нарушения его условий, то с арендатора владелец имущества может потребовать штраф (п. 1 ст. 330 ГК РФ), а также компенсации убытков, если был причинен ущерб имуществу (п. 5 ст. 453, ст. 622 ГК РФ).

Если же владельцу имущества будет достаточно только выселить субарендатора, а договор аренды при этом не расторгать, то он может подать иск в суд с требованием о признании договора субаренды утратившим силу и возврате имущества арендатору (п 2 ст. 167, п. 1 ст. 173.1, п. п. 2, 3 ст. 615 ГК РФ).

Как написать согласие на субаренду

Арендодатель составляет данный документ в свободной форме, поскольку унифицированного его бланка не предусмотрено. При написании нужно избегать разговорных выражений, применяют официально-деловой стиль речи. Можно написать согласие от руки либо на компьютере. В некоторых организациях имеются специальные бланки, которые они разработали на такой случай.

Что нужно указать в согласии:

  1. Наименование организации арендодателя и ее реквизиты. Для такого документа можно использовать фирменный бланк компании, в шапку автоматически будут включены все необходимые реквизиты.
  2. Кому адресовано согласие. Здесь нужно указать ФИО и должность руководителя компании-арендатора.
  3. Наименование документа.
  4. Информацию о том, что арендодатель не возражает против субаренды. Нужно отметить реквизиты договора аренды. Как правило, также указывают, что срок субаренды не может быть больше срока аренды.
Читайте также  Профессии по специальности юриспруденция

Документ заканчивают подписью руководителя организации-арендодателя. Также обязательно проставляют дату подписания документа.

Передать арендодателю согласие можно лично, курьером, через интернет.

Образец согласия

Общество с ограниченной ответственностью «Кипарис» (ООО «Кипарис»)

Генеральному директору
ООО «Рододендрон»
Евгению Петровичу
Загребину

Согласие
арендодателя на передачу имущества в субаренду

ООО «Кипарис» (арендодатель) сообщает, что не имеет возражений против передачи имущества по договору аренды от «13» марта 2020 года № 345 в субаренду ИП Романову А.К.

Напоминаем, что договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Генеральный директор ООО «Кипарис»
Солодянкин / А.С. Солодянкин
«15» декабря 2020 года

Создать арендную цепочку

Само понятие «субаренда» встречается в экономической практике довольно часто. Насколько же она выгодна и удобна основному арендодателю? В чем ее преимущество перед обычной арендой? Как избежать незаконной субаренды? Что делать, если договор с арендодателем расторгнут досрочно? Вот лишь неполный перечень вопросов, с которыми приходится сталкиваться бухгалтерам самых разных организаций — как крупных холдингов, так и небольших компаний.

ТерминологияАренда — это наем за определенную плату имущества, которое арендатор использует в своих целях. Понятие субаренды с ним схоже и оно означает передачу имущества третьему лицу. Такая сделка регулируется по всем правилам, распространяющимся на аренду. Для мелких арендаторов преимущество субаренды в том, что им легче найти арендодателя, который предоставит помещение, чем выходить на собственника. Для большой организации выгодно пользоваться своими арендаторами как посредниками при сдаче собственных площадей мелким субарендаторам.

А кто разрешил?Самое главное, с чего должен начать бухгалтер при заключении договора субаренды, — это узнать, есть ли разрешение основного арендодателя (ст. 615 ГК РФ).

Особое внимание нужно уделить арендаторам, которые сдают государственное и муниципальное имущество. Как правило, передавать его в субаренду запрещено. Теоретически возможно получить разрешение на подобную сделку, но практика показывает, что такие случаи довольно редки. И именно здесь очень велика вероятность столкнуться с недобросовестными арендодателями. Взяв в аренду госимущество, они передают его в субаренду без соответствующих разрешений, а проблемы с налоговой инспекцией, возникающие у конечного арендатора, ложатся на плечи бухгалтеров.

В договоре аренды следует прописать право арендатора на сдачу имущества в субаренду. Поэтому при заключении соглашения необходимо убедиться, что основной арендодатель разрешает такую передачу. Если же такого разрешения нет, то арендатор все равно сможет провести эту выручку, и налоговая только обрадуется лишним поступлениям. А вот субарендатор включить в налогооблагаемую базу по прибыли и зачесть НДС не сможет.

Ничтожный договорСложности могут возникнуть в том случае, когда основной арендодатель расторгает договор с арендатором. В этом случае договор субаренды, заключенный на основании последнего, также теряет силу. Аналогичная ситуация возникнет в том случае, если договор аренды признан недействительным (ст. 618 ГК РФ). Разумным выходом для субарендатора, который остался «на улице», — обратиться к основному арендодателю. С ним заключается новый договор аренды уже без посредника, и деятельность ведется в обычном порядке (гл. 3 ГК РФ). Кроме того, договор субаренды заключается на срок, не превышающий период действия договора аренды (ст. 615 ГК РФ). Если арендодатель в договоре дал согласие на субаренду, но не уточнил конкретные сроки, то арендатор может заключать договоры субаренды уже без дополнительного разрешения.

Причины для расторжения могут быть разными — например, нарушение условий договора, порча имущества, несвоевременная оплата. Но даже такая «развязка» возможна только на основании решения суда (ст. 450 ГК РФ).

Коммунальные услуги могут быть оплачены субарендатором арендатору или основному арендодателю в зависимости от условий договора.

Довольно часто возникают спорные вопросы по поводу регистрации договора субаренды. И все-таки подобный договор обязательно нужно регистрировать, как и договор аренды (ст. 609 ГК РФ). Многие бухгалтеры не считают данную меру необходимой. А зря! Ведь ни в Гражданском кодексе, ни в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» нет условий, которые «освобождают» договор субаренды от регистрации. А значит, в случае разбирательств суд в праве признать такой договор недействительным (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66).

В договоре аренды необходимо учесть возможность сдачи арендатором имущества третьим лицам. В случае, когда он уже заключен, и в нем данные условия не были оговорены, то можно заключить дополнительное соглашение.

Нам столько не надоА как быть бухгалтерам, работающим в компаниях, которые являются арендаторами и руководство которых заинтересовано в передаче имущества в субаренду? Зачастую аренда является основным направлением деятельности компании. Возможно также, что субарендатор одновременно является очень важным ее партнером. Однако арендатор, передавая свое имущество третьему лицу, идет на значительный риск, так как субарендатор никакими обязательствами с ним не связан, и это может повлечь определенные проблемы.

В законодательстве нет конкретных указаний о способах выдачи разрешений на сдачу имущества в субаренду. Но бухгалтер должен учесть все возможные факторы, которые смогут обезопасить арендатора от незаконной субаренды. В договоре аренды необходимо учесть возможность сдачи арендатором имущества третьим лицам. В случае, когда он уже заключен, и в нем данные условия не были оговорены, то можно заключить дополнительное соглашение. Проверенному арендатору можно оформить согласие в одностороннем порядке в виде письма. Но и в нем лучше ограничить сроки, как и в договоре, чтобы в дальнейшем избежать спорных вопросов. Если сроки заранее не оговорить, то договор субаренды будет приравнен к периоду договора аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Наиболее надежный способ, при котором вы будете в курсе особенностей сделки с субарендатором, — это согласование самого соглашения субаренды.

СубсубарендаО существовании понятия «субсуб-аренда» спорят многие бухгалтеры и юристы. В законодательстве оно нигде не оговаривается. Значит ли это, что сдача имущества в субсубаренду является незаконной? Вовсе нет. Такие расходы можно включать в затраты, ведь в законодательстве нет никаких оговорок по этому поводу (ст. 346.16 НК РФ). Главное здесь — прописать в соответствующем договоре, что субарендатор имеет право сдавать имущество в субаренду. Но такой способ таит в себе определенный риск, так как однозначного толкования подобной ситуации ни в Гражданском, ни в Налоговом кодексе нет. Значит ли это, что договор может быть оспорен в суде? Право сдавать имущество в аренду принадлежит только арендатору при условии, если согласен арендодатель (п. 2 ст. 615 ГК РФ), а вот передача имущества в аренду субарендатором не предусмотрена. Таким образом, договор субсубаренды противоречит действующему законодательству.

Практика показывает, что, несмотря на все спорные моменты, «субсубарендная схема» используется многими фирмами. Но во избежание ошибок и проблем с налоговой такой системы лучше избегать. Более прозрачной выглядит другая цепочка: арендодатель — арендатор — субарендатор, ведь все ее аспекты полноценно описаны в законодательстве, и взаимодействие всех участников урегулировано.

Договор субаренды № 12

г. Москва 3 ноября 2007 г.

5. Изменение, расторжение, прекращение действия договора

5.2. Договор может быть расторгнут Арендодателем в одностороннем порядке:

5.2.1. При возникновении задолженности по внесению предусмотренной условиями договора с учетом последующих изменений и дополнений к нему арендной платы в течение трех месяцев независимо от ее последующего внесения. Расторжение договора не освобождает Арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате и выплате неустойки.

5.2.3. При необеспечении Арендатором в течение двух рабочих дней беспрепятственного доступа представителям Арендодателя или балансодержателя на Объект для его осмотра и проверки.

Субаренда

Субаренда – это временная переуступка прав арендатором на арендуемое им имущество или на его часть.

Гражданско-правовые отношения

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса РФ).

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду. При этом ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор, а договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Арендатор (субарендатор) обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Читайте также  Проверка по адресу прописки

Цель субаренды

Это хороший способ для арендатора снизить свои затраты на аренду, если какая-то часть арендованного имущества им не используется.

Особенность субарендных договорных отношений

По договору, заключаемому между арендатором и субарендатором, арендатор берет на себя обязательства сдавать на оговоренный срок имущество, которое находится у него в аренде в соответствии с основным договором между ним и арендодателем.

Субаренда не освобождает арендатора от тех обязательств, которые он несет перед арендодателем в соответствии с договором аренды. Эта норма установлена законодательно в пункте 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ и не может быть изменена или отменена договорами аренды или субаренды. По договору субаренды арендатор не может передать субарендатору больше прав по владению и пользованию имуществом, чем имеет их сам.

Согласие арендодателя на заключение договора субаренды

Отметим, что арендодатель является обязательным участником этой гражданско-правовой сделки.

При этом без согласия арендодателя на заключение договора субаренды, арендная сделка по закону может быть признана недействительной. Оформлено это согласие может быть как дополнительное соглашение к договору аренды, в виде заверенного письма или протокола совместного заседания. Его можно также оговорить заранее в первичном договоре аренды как право арендатора на временную передачу имущества в субаренду.

Последствия сдачи имущества в субаренду без согласия арендодателя

Рассмотрим следующую ситуацию.

Организация арендовала имущество и сдала его в субаренду. При этом по условиям договора она не имела права это делать, так как в договоре был прямой запрет арендодателя на сдачу имущества в субаренду.

Выясним юридические и налоговые последствия несогласованной субаренды для всех участников сделки.

Гражданско-правовые последствия

Арендодатель вправе проверить, как его имущество используется арендатором.

Узнав о нарушении своего запрета на субаренду, арендодатель может в определенный срок расторгнуть договор аренды и вернуть имущество или выселить субарендатора и использовать имущество в соответствии с условиями договора. Последствиями расторжения договора аренды будет возврат арендатором и, соответственно, субарендатором имущества арендодателю (Статьи 301, 303 ГК РФ). В этом случае арендные платежи, уплаченные арендатором до момента расторжения договора, арендодатель не возвращает (Пункт 4 ст. 453 ГК РФ).

Кроме этого арендодатель может:

потребовать от арендатора уплаты штрафа, если он был предусмотрен договором (Пункт 1 ст. 330 ГК РФ);

потребовать от арендатора возмещения убытков, например ущерба, причиненного имуществу арендодателя (Пункт 5 ст. 453, ст. 622 ГК РФ).

Если же арендодателю будет достаточно только выселить субарендатора, не расторгая при этом договор аренды, то он может обратиться в суд с требованием о признании договора субаренды между арендатором и субарендатором недействительным и возврате имущества арендатору (Пункт 2 ст. 167, п. 1 ст. 173.1, п. п. 2, 3 ст. 615 ГК РФ).

В случае если договор субаренды будет признан недействительным, субарендатор будет обязан возвратить арендатору (субарендодателю) арендованное имущество (Пункт 2 ст. 167 ГК РФ). При этом арендатор (субарендодатель) не должен возвращать субарендатору полученные им платежи, так как они являются платой за фактическое пользование имуществом (Постановление ФАС МО от 08.07.2014 N Ф05-6553/2014).

Налоговые последствия

Налоговые органы могут отказать субарендатору в признании субарендных платежей в составе налоговых расходов по договору субаренды и в вычетах НДС с субарендных платежей, так как согласие собственника помещения на передачу имущества в субаренду обязательно.

В налоговом учете арендатора затраты по претензиям арендодателя отражают следующим образом. Если договор аренды будет расторгнут и арендатору придется выплатить арендодателю штраф и возместить ущерб, то суммы штрафа по договору и возмещения реального ущерба можно будет включить во внереализационные расходы (Подпункт 13 п. 1 ст. 265 НК РФ). При этом размер реального ущерба должен быть подтвержден документально. Арендодателю все полученные в результате расторжения договора аренды средства (компенсации, упущенную выгоду, штрафы и т.п.) нужно включить во внереализационные доходы (Пункт 3 ст. 250 НК РФ).

А вот НДС с этих сумм начислять не надо, так как они не связаны с оплатой услуг по аренде (Подпункт 2 п. 1 ст. 162 НК РФ).

Права и обязанности субарендатора

Субарендатор получает права и обязанности, оговоренные в первоначальном основном договоре аренды.

Срок договора субаренды

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий действие первичного договора аренды. В том случае, когда срок действия договора аренды не определен, договор на субаренду также может быть заключен на том же условии.

Отметим, что договор субаренды, срок действия которого превышает 1 год, должен быть в обязательном порядке зарегистрирован в территориальном органе Росреестра.

Остались еще вопросы по бухучету и налогам? Задайте их на бухгалтерском форуме.

Правильная субаренда

Если арендованные площади перестали приносить прибыль, а досрочное расторжение договора грозит штрафными санкциями, арендатору разрешено воспользоваться правом субаренды или перенайма. В каких случаях это возможно и как это правильно сделать, выяснила Анна Мишина.

Иногда в процессе ведения бизнеса ситуация складывается так, что помещения или земельные участки, арендованные на продолжительный срок, простаивают без дела, требуя при этом постоянного внесения за них арендной платы. А бывает и так, что столько метров бизнес больше не нужно, но платить за них все равно приходится. В таких случаях, кроме расторжения ставшего невыгодном контракта, арендатор должен вспомнить, что он может не только владеть и пользоваться снятым помещением или земельным участком. Компании также вправе предоставить его в субаренду или передать свои арендные права и обязанности другой фирме (ч. 2 ст. 615 ГК РФ). Рассмотрим каждую из «спасительных» возможностей поподробнее.

Итак, субаренда (или поднаем) – это когда арендатор сдает имущество, уже находящееся у него в аренде, другой фирме – субарендатору (п. 2 ст. 615 ГК РФ). В отличие от субаренды, перенаем подразумевает передачу первоначальным арендатором с согласия собственника помещения своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу. Т. е., место «старого» арендатора занимает «новый». Имущество, а также все условия договора остаются прежними. По сути, договор перенайма является договором уступки права требования (см., например, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 12 марта 2010 г. по делу № А32- 13018/2009). Статья поднайма и перенайма – совершенно разная. И для большей наглядности сравним эти сделки по нескольким показателям.

Окончательно и бесповоротно

Начнем с того, на какой срок может быть заключен поднайм и перенайм.

Субаренду разрешено оформить на любой срок, не превышавший время действия основного арендного соглашения. А вот с перенаймом – ситуация совершенно другая.

На основании долгосрочного договора, прежний арендатор с новым нанимателем подписали несколько краткосрочных соглашений перенайма нежилых помещений (каждый – сроком меньше года). А через некоторое время к последнему перестали поступать платежи. Когда арендодатель обратился в арбитраж, то выяснилось, что новый и первоначальный арендаторы не разобрались, кто именно и когда вносит деньги. Ведь краткосрочные договоры перенайма не «перекрывали» весь период аренды. Поэтому по истечении срока действия очередного соглашения создавалась неопределенность относительно того, кто же является обязанным вносить платежи. Кроме того, поскольку арендодатель не имеет возможности влиять на отношения между прежним и новым арендаторами, до получения уведомления от прежнего арендатора, у него не будет информации об «актуальном» контрагенте, что противоречит принципам равенства и определенности в регулируемых гражданским законодательством отношениях.

И поднаем, и перенаем возможны только с согласия собственника, его проще и быстрее изначально включить в договор аренды. Если же партнеры не позаботились об этом заранее, то им придется создавать отдельный документ в виде письма, протокола или допсоглашения. Не забывайте, без согласия арендоадателя и субаренда, и перенаем могут быть признаны недействительными.

Соответственно, следует помнить, что перенаем предполагает постоянную и окончательную сделку, и первоначальная сторона не может выбыть из обязательства на некоторый период с последующим восстановлением. Такой вывод следует из статей 382, 384 и 391 ГК РФ, регулирующих отношения об уступке требования и переводе долга. По мнению ряда арбитров, данные нормы должны соблюдаться при перенайме, поскольку в результате этого происходит замена арендатора в обязательстве.

Сохраняйте форму!

Следует остановиться и на вопросе о формах соглашения перенайма и поднайма. В данном случае установка для обоих соглашений одинакова – если первоначальный договор аренды был зарегистрирован, то и соглашение о передаче прав и обязанностей по нему также подлежит государственной регистрации, поскольку является его неотъемлемой частью (касательно перенайма – см. постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 15 июня 2015 г. № Ф07- 2953/15 по делу № А42-6486/2014). Единственное уточнение можно сделать в отношении субаренды. Поскольку данное соглашение может быть заключено на меньший срок, чем первоначальное обязательство, то регистрация будет необходима только в том случае, если договор субаренды заключен на срок более одного года.

Читайте также  Продолжительность ежегодный оплачиваемый отпуск

И поднаем, и перенаем возможны только с согласия собственника (исключение, земельные участки государственной или муниципальной собственности при условии, что срок аренды составляет более пяти лет). Согласие проще и быстрее изначально включить в договор аренды. Формулировка может выглядеть, например, так: «Арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), а также осуществлять иные права, предусмотренные пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ. Получение дополнительного согласия от Арендодателя на вышеуказанные действия не требуется».

Если же партнеры не позаботились о согласии заранее, то им придется создавать для этого отдельный документ в виде письма, протокола или дополнительного согшаления к основному контракту. Нарушая это правило и субаренда, и перенаем могут быть признаны недействительными из-за несоблюдения формы контрактов, об этом говориться в статье 168 Гражданского кодекса РФ Если же договор аренды, права и обязанности по которому передаются, был зарегистрирован, т. е. заключен год и более, то и соглашение по нему также подлежит государственной регистрации.

За вознаграждение

Хотелось бы напомнить о правиле, согласно которому все договоры между организациями должны быть возмездными (это следует, например, из п. 2 ст. 423 и ст. 575 ГК РФ). Сдача имущества в субаренду, и передача арендных прав и обязанностей должны происходить за определенную плату.

Сначала разберемся с перенаймом. Некоторые арбитры считают, что данное соглашение само по себе возмездно, т. к. одновременно с правами передаются также обязанности, что можно рассматривать как встречное предоставление. Как и в том случае, если при перенайме передается не только обязанность внесения арендной платы, но еще и необходимость погасить задолженность, есть такая образовалась у первоначального арендатора (Постановления ФАС Северо-Западно- го округа от 22 июня 2009 г. № А44- 3757/2008, Северо-Кавказского округа от 15 июля 2008 г., определение ВАС РФ от 15 октября 2009 г. № ВАС- 12735/09). Однако, на мой взгляд, подобная точка зрения не совсем корректная. Ведь за то, что «новый» арендатор грубо говоря, принял на себя «головную боль» в виде всех прав и обязанностей первоначального арендатора, последний должен заплатить, т. е. предоставить встречное представление.

Сколько именно нужно платить – должны определить сами партнеры в зависимости от того, какие именно обязанности и права переданы (не предстоит ли новому арендатору выплачивать санкции, погашать задолженность, приводить в нормальное со- стояние имущество и т. п.). В любом случае, плату за перенайм лучше предусмотреть. В противном случае при возникновении вопросов придется апеллировать к пункту 9 ИПП ВАС РФ от 30 октября 2007 года № 120, в котором указано, что соглашение об уступке права, заключенное между коммерческими организациями, может быть квалифицировано как безвозмездное только если в нем четко об этом написано. А отсутствие условия о цене передаваемого права еще не является основанием для признания его ничтожным.

Что касается субаренды, то здесь варианты следующие. Во-первых, в первоначальном договоре можно
предусмотреть, что при «пересдаче» имущества арендодатор выплачивает арендодателю определенную сумму (единовременно или ежемесячно, возможно – в процентном соотношении с субарендной платой). А во-вторых, возмездность договора субаренды проявляется в том, что субарендодатель (он же – изначальный арендатор) получает от субарендатора плату, которая в данном случае как раз является
встречным предоставлением.

Профессиональная пресса для бухгалтера

Для тех, кто не может отказать себе в удовольствии полистать свежий журнал, почитать проверенные экспертами качественно сверстанные статьи. Выбрать журнал >>

Можно ли самозанятому сдавать в субаренду нежилое помещение?

Я снимаю офис для занятий репетиторством. Остаются часы, когда помещение пустует. Хочу сдать его в субаренду коллегам, и мой арендодатель не возражает. Но я самозанятая и не могу официально сдавать коммерческое помещение.

Можно ли не составлять договор? Могу ли я платить с этих доходов налог 4%, просто заключив устное соглашение с коллегами? Что будет, если об этом узнает налоговая? Штраф, административное или уголовное наказание?

Вы правы: сдать в субаренду нежилое помещение вы, как самозанятая, не можете. Если налоговая узнает об этом, то начислит 13% НДФЛ на полученные с субаренды доходы, пени за просрочку уплаты, штрафы за то, что вы не подали декларацию. Кроме того, вас могут оштрафовать за непостановку на учет в качестве ИП и доначислить НДС. Но в вашей ситуации есть варианты — расскажу о них.

Почему самозанятому нельзя сдавать нежилое помещение

По закону самозанятые могут сдавать в аренду только жилые помещения — те, что пригодны для проживания граждан. Это, например, квартира, комната или жилой дом. С доходов от сдачи жилого помещения самозанятые платят налог 4%, если жилье снимает физическое лицо, или 6%, если квартиру арендуют ИП или компании.

Нежилое помещение, по-другому его еще называют коммерческой недвижимостью, самозанятые в аренду или субаренду сдавать не вправе. Об этом сказано в законе.

Как самозанятая, вы не сможете сдавать в субаренду помещение для занятий репетиторством, так как оно считается нежилой недвижимостью. Но можете сделать это в другом статусе.

Как победить выгорание

Как самозанятый может сдать коммерческую недвижимость

Если вы хотите сдавать помещение в субаренду по закону, у вас есть два варианта:

  1. сдать помещение в качестве физического лица и платить налог 13%. От статуса самозанятого отказываться необязательно. Это опасный вариант: налоговая может посчитать сдачу в аренду коммерческого жилья предпринимательской деятельностью. Тогда она доначислит НДС, пени за просрочку уплаты налога и штраф за несдачу деклараций;
  2. стать ИП, перейти на УСН «Доходы» и платить 6%. В этом случае вы потеряете статус самозанятого, со всех доходов придется платить налог на УСН, а еще страховые взносы на обязательное пенсионное и медицинское страхование.

Предложенные варианты могут быть не такими выгодными, но других способов сдать нежилое помещение нет.

Что можно сделать со свободными часами

Если вы уже передумали сдавать помещение в субаренду, попробуйте изменить свой договор аренды или разделить расходы с коллегами.

Изменить договор аренды. Возможно, стоит ввести почасовую аренду помещения. Обсудите с арендодателем такой вариант, предложите перезаключить договор. На освободившиеся часы арендодатель сможет заключить договоры напрямую с вашими коллегами.

Разделить расходы с коллегами. Арендодатель может отказаться переоформлять договор — тогда можно предложить коллегам разделить сумму на всех, чтобы каждый платил за свои часы. В этом случае юридически у вас появляется долг перед коллегами, ведь они платят вашему арендодателю за вас. Поэтому лучше, чтобы коллеги платили за себя, то есть каждому из них следует заключить договор с арендодателем от своего имени.

Что будет, если самозанятый станет сдавать коммерческую недвижимость

Если налоговая узнает, что вы сдавали нежилое помещение, а доходы указывали как доходы от самозанятости и платили с них 4% или вообще ничего не платили, она начислит НДФЛ на эти доходы по ставке 13%. Кроме того, налоговая может начислить НДС по ставке 20/120 и штраф минимум 40 000 Р за то, что вы не зарегистрировались в качестве ИП.

Еще налоговая оштрафует на 20 или 40% от неуплаченной суммы налогов. Размер штрафа зависит от того, докажет ли налоговая умышленную неуплату. Например, самозанятый сдавал помещение за 2000 Р в месяц. За год, в котором он получил доход, штраф составит 4800 Р . Если налоговая докажет, что самозанятый специально не платил налог, то штраф будет 9600 Р .

При уплате НДФЛ нужно сдавать налоговую декларацию. За несданную декларацию также наложат штраф — до 30% от суммы налога, не уплаченной к 15 июля года, следующего за отчетным, но не менее 1000 Р .

Что делать? Читатели спрашивают — эксперты Т⁠—⁠Ж отвечают

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: