Процент износа здания как рассчитать - STROYALT.RU

Процент износа здания как рассчитать

Коэффициент износа основных средств

При учете состояния основных средств используются различные методы начисления амортизации, у которых есть общая черта – для всех их необходимо использовать специальный промежуточный показатель – коэффициент износа.

Что отражает этот показатель, от чего зависит его вычисление, как именно его производить, а также о чем может свидетельствовать опытному глазу его динамика, мы поговорим в этой статье.

Определение

Условный показатель, определяющий оценку состояния основных фондов предприятия, несущий аналитическое значение, называется коэффициентом износа основных средств, иначе – коэффициентом амортизации.

Любое основное средство с течением времени подвергается износу, находится ли оно в эксплуатации или просто хранится в бездействии. При этом уменьшается его остаточная стоимость. Процесс уменьшения стоимости и переноса ее на изготовленную продукцию – амортизация – происходит с различными темпами, которые зависят не только от амортизационной группы, к которой отнесено конкретное основное средство, но и от отчетного периода.
Подробнее об этом смотрите в материале износ и амортизация основных фондов.

Условность коэффициента износа

Значение данного показателя используется для аналитического учета, а не отражения действительного состояния того или иного фонда. Актив, по факту не изношенный до конца, может иметь нулевую остаточную стоимость. Причина условности – зависимость коэффициента износа от выбранного метода определения амортизационных отчислений. Таким образом, он показывает, не насколько основные фонды изношены, а в какой степени они амортизированы.

ВАЖНО! Если нужно оценить коэффициент износа более объективно, чем просто при учете амортизации, его необходимо сравнить с соответствующими данными по отрасли либо соотнести с аналогичными данными по этой группе основных средств у партнеров или конкурентов.

Коэффициент износа основных средств можно вычислять в отношении:

  • физической амортизации основных фондов;
  • морального устаревания инструментов, оборудования и т.п.;
  • соотношения остаточной стоимости фондов и их рыночной цены.

Зачем его определяют

На основании данного показателя можно аналитически оценить и спрогнозировать:

  • состояние основных активов организации по степени его отражения в бухгалтерской отчетности;
  • необходимость ремонта или реновации (замены) оборудования, инструментов, технологий и др.;
  • потенциал модернизации или увеличения количества тех или иных основных фондов;
  • принимать соответствующие управленческие решения.

Формула для расчёта коэффициента износа основных средств

Коэффициент износа основных фондов фактически представляет собой отношение суммированный отчислений по амортизации к изначальной стоимости данного основного средства. Его вычисляют в процентном соотношении, для чего вычисленную велиину нужно умножить на 100%.

Формула для расчета коэффициента амортизации имеет следующий вид:

Кизн. = ∑аморт. / СТперв. х 100%

  • Кизн. – коэффициент износа (коэффициент амортизации);
  • аморт. – сумма амортизационных отчислений за исчисляемый период;
  • СТперв. – первоначальная стоимость основного средства.

Данные для определения суммы по амортизации, а также стоимость основного актива, коэффициент износа которого нужно определить, берутся из бухгалтерской отчетности организации.

ВНИМАНИЕ! Если была проведена модернизация или улучшение основного средства, в результате которого его стоимость увеличена, то в расчете коэффициента износа будет использован окончательный, то есть увеличенный в результате проведенных мер показатель.

Пример расчета

На балансе АО «Дерево-Стиль» стоит 12 деревообрабатывающих станков. Их первоначальная стоимость, отраженная на балансе в январе 2017 г., составляет 900 000 руб. за каждый станок, то есть всего 12 х 900 000 = 10 800 000 руб. В конце марта была проведена модернизация 3 станков, поставлены более качественные комплектующие, в результате чего стоимость каждого из модернизированных станков увеличилась на 25 000 руб. Таким образом, стоимость 3 из 12 станков составила (900 000 + 25 000) х 3 = 2 775 000 руб., а остальных 9 станков отражаются на балансе по стоимости 9 х 900 000 = 8 100 000 руб.

Сумма амортизационных отчислений на эту группу оборудования АО «Дерево-Стиль» по состоянию на 01.04.2017 года была равна 4 005 620 руб. Рассчитаем коэффициент износа оборудования, как это бы сделал бухгалтер.

Для применения формулы нам нужно знать два показателя:

  • первоначальную стоимость актива (в нашем случае, нужно учесть проведенную модернизацию), для чего суммируем балансовую стоимость обычных и улучшенных станков: 2 775 000 + 8 100 000 = 10 875 000;
  • показатель начисленных амортизационных отчислений (по бухгалтерским документам) – для АО «Дерево-Стиль» на 01.04.2017 г. он равняется 4 005 620 руб.

Вычисляем коэффициент износа по вышеприведенной формуле: 4 005 620 / 10 875 000 х 100% = 37%.

Таким образом, коэффициент амортизации данных станков, принадлежащих АО «Дерево-Стиль», на 1 апреля 2017 года составляет 37 %.

Интерпретация

Определенных норм для коэффициента амортизации не прописано ни в каких законодательных документах. Как отмечалось выше, значение этого показателя чисто аналитическое. Тем не менее, нормативное значение должно быть определено для каждой конкретной организации и зафиксировано во внутренней документации, определяющей учетную политику. Это значит, должно быть определено граничное значение износа, при котором степень «подержанности» считается достаточно высокой, чтобы начать предпринимать какие-либо меры: принимать решение о ремонте или скорой будущей замене.

СПРАВКА! Большинство предприятий берут за средний нормативный показатель износа 50%. То есть, если коэффициент не превышает этой цифры, считается, что состояние этого средства находится в пределах установленной нормы. Превышение этого показателя говорит о необходимости управленческих решений, связанных с основными средствами.

При показателе износа, находящегося в пределах нормы, но приближающегося к 50%, целесообразно дополнительно оценить состояние фондов отдельно по каждой группе или даже по каждой отдельной единице.

Можно ли установить нормой любое значение?

Если по отрасли общеупотребительным является другая цифра, отражающая нормативный показатель износа, предприятие может установить свое значение, отличающееся от общепринятого. Но в этом случае вычисленный показатель будет отличаться от реальной картины в рамках специфики той или иной отрасли. Так что целесообразно придерживаться норм, выработанных производственной практикой, пусть даже и не зафиксированных законодательно.

Дополнительный показатель – коэффициент годности

Для уточнения степени износа наряду с показателем коэффициента амортизации исчисляют коэффициент годности основных фондов. Он показывает не степень амортизации, а часть остаточной стоимости актива по отношению к первоначальной (по учетным документам). Для его вычисления нужно разделить остаточную стоимость (то есть сумму минус начисленную амортизацию) на первоначальную стоимость актива (если производились улучшения, то с учетом возросшей стоимости). Для процентного значения умножаем результат на 100%.

Кгодн. = СТост. / СТперв. * 100%

Чем меньше коэффициент износа, тем в лучшем состоянии находятся фонды. С коэффициентом годности ситуация обратная – чем он ниже, тем меньшим будет срок эффективной службы основного средства.

Определение нормативности коэффициента годности полностью аналогично коэффициенту износа, отличие только в знаке: для коэффициента износа норма устанавливается «не выше» определенного процента, а для годности – «не ниже».

Коэффициенты износа и годности основных средств в 2019 году

Основные средства имеют свойства изнашиваться, теряя постепенно эксплуатационные свойства. В конце концов наступает полный износ, после которого объект списывается с учета и далее не используется. Для оценки состояния объектов необходимо проводить регулярные расчеты таких показателей, как коэффициент износа и коэффициент годности основных средств. Первый показывает степень изношенности объекта, наглядно демонстрирует, насколько ОС самортизирован. Второй дает дополнительные сведения о состоянии фондов. Данные коэффициенты можно рассчитать, для этого применяются специальные формулы. Ниже даны формулы расчета, рассмотрено вычисление коэффициента износа и годности на примере.

Предполагается, что основное средство можно эксплуатировать в течение срока полезного использования, который устанавливается на стадии принятия объекта к учету. Его длительность зависит от типа поступившего актива.

В течение всего этого срока отчисляется амортизация в расходы, уменьшающая первоначальную стоимость объекта. Благодаря амортизационным отчислениям происходит возврат вложений в основное средство. Данный показатель в суммарном значении за весь период использования ОС в любой момент позволяет установить остаточный стоимостный показатель по каждому объекту основных средств.

Также начисленная амортизация позволяет рассчитать коэффициент износа, определить степень возвращенных за ОС средств в общей стоимости актива.

Как рассчитать коэффициент износа основных средств — формула расчета

Формула расчета:

Коэффициент износа ОС = А /ПС * 100%,

  • А — амортизация, накопленная на момент расчета. Показатель берется из кредита счета 02;
  • ПС — первоначальная стоимость ОС. Если была проведена переоценка, модернизация, реконструкция, изменившие начальный стоимостный показатель, то нужно брать стоимость с учетом данных изменений. То есть этот тот показатель, которые отражен по дебету счета 01.

Коэффициент возможно рассчитывать для определения износа физического, морального состояния объектов.

Зачем он нужен: показатель позволяет оценить состояние основных фондов, распланировать дальнейшие действия по улучшению и обновлению оборудования, принять решение о целесообразности замены основных средств на новые. То есть величина коэффициента износа дает возможность рационально провести анализ активов предприятия с целью разработки дальнейшей стратегии развития.

Пример расчета коэффициента износа

В компании имеется 10 автомобилей на балансе, каждый объект учтен по дебету счета 01 по первоначальной стоимости, общее значение которой составляет 4600000 (по 460000 каждый). В отношении одного автомобиля проведено улучшение, проведена замена кузова на более удобный и функциональный, это изменение привело к увеличению начальной стоимости автомобиля до 630000 (на 170000). В итоге общая стоимость основных средств оказалась равной 4770000.

Накопленная амортизация по кредиту счета 02 на дату проведения расчета коэффициента составляет 1630000.

Расчет:

Требуется рассчитать коэффициент износа автомобилей. Для этого проводим расчет по формуле:

КИ = 1630000/4770000 *100% = 34%

Выводы:

Какой вывод может сделать бухгалтер после проведения такого расчета?

Степень изношенность автопарка компании составляет 34%, то есть грубо говоря основные средства на треть самортизированы. Насколько такой показатель устраивает компанию, решать только ей. Нормативных значений законодательством не установлено. Никаких рекомендаций не дается относительно того, при какой величине коэффициента износа нужно проводить замену оборудования. Каждое предприятие определяет для себя норму самостоятельно в зависимости от типа оборудования, основных средств, своих финансовых возможностей.

Иногда лучше не дожидаться полного износа ОС, когда эксплуатационные свойства будут полностью утеряны. Порой, гораздо выгоднее обновить оборудование для получения максимальной эффективности работы, а старый объекта списать в расходы. Целесообразность этих действий оценивается в ходе проведения экономических расчетов.

Компании нужно выработать для себя приемлемые нормы коэффициента износа, закрепить результаты в учетной политике.

На практике обычно границей, после которой следуют мероприятия по обновлению парка основных средств, является коэффициент износа в 50%. Считается, что при коэффициенте свыше 50% оборудование сильно изношено и не дает должного экономического эффекта от его использования.

Читайте также  Дополнительным объектом преступления признается

Полученная в примере величина в 34% показывает, что автомобили изношены не настолько сильно, чтобы их менять. В целом, показатель находится в пределах нормы.

Обратите внимание: такой расчет не дает точного представления о состоянии отдельных объектов. Возможно в некоторых ситуациях провести более детальный анализ каждого отдельного основного средства на предмет степени его изношенности. Только комплексный анализ позволит принять рациональное решение.

Формула для расчета коэффициента годности ОС

Формула для расчета:

Коэффициент годности = ОС / ПС * 100%,

  • ОС — остаточный показатель стоимости, определяется как разность первоначальной и накопленных амортизационных отчислений;
  • ПС — начальный показатель стоимости, по которой объекты числятся на балансе.

Пример расчета коэффициента годности

Возьмем тот же пример с автомобилями, по которому следующие исходные данные:

  • 4770000 — начальная стоимость автомобилей с учетом улучшений;
  • 1630000 — накопленные отчисления на амортизацию.

Расчет:

Рассчитаем коэффициент годности.

Для использования формулы нужно знать стоимость в остаточном значении, для этого проводим такие вычисления:

ОС = 4770000 — 1630000 = 3140000.

Коэффициент годности = 3140000 / 4770000 * 100% = 66%

Выводы:

Насколько устроит такое значение компанию? Опять же норм не установлено, каждое предприятие решает вопрос самостоятельно. Обычно считается, что при коэффициенте годности более 50% основные средства можно использовать далее, при снижении его ниже данной границы разумно провести анализ фондов.

Итоговое решение о целесообразности изменений принимает на основе обоих коэффициентов — годности и износа. Разумно провести не только общие вычисления по всему фонду основных средств, но и по каждому отдельному активу.

Еще один пример расчета коэффициентов

Показатели по данным активам:

Мебель Всего

2400000 3700000

1400000 1750000

1000000 1950000

58 47

42 53

Из данной таблицы видно, что при проведении расчета коэффициента износа и годности в целом по основному фонду компании получаются результаты 47% и 53% соответственно. Если принять, что норма это 50%, то компания может сделать вывод о том, что пока изменения не требуются, состояние удовлетворительное.

Однако при детальном рассмотрении основных средств по их типу показывает другую картину. Если основные средства предприятия представлены компьютерами и мебелью, то с учетом исходных показателей видно, что по компьютерной технике коэффициент износа и годности составляют соответственно 27% и 73%, а по мебели 58% и 42%.

Детальный анализ помог выявить слабую составляющую, в отношении которых требуется срочная замена. Следующим этапом компания может более детально рассмотреть имеющуюся мебель, установить коэффициенты по отдельным ее составляющим и выявить слабое звено, подлежащее обновлению.

Анализ информации о проценте износа МКД

Для просмотра размещенной в Системе информации о проценте износа МКД в различных регионах РФ установите переключатель в положение Анализ информации о проценте износа МКД в верхней части страницы (установлен по умолчанию).

Карта износа МКД

Для выбора способа управления выберите значение из выпадающего списка. При необходимости установите год ввода дома в эксплуатацию.

При наведении на карте на определенный субъект отображается информация о среднем проценте износа МКД данного субъекта.

Фрагмент страницы «Анализ технического состояния многоквартирных домов» с выбранным субъектом

Гистограмма износа МКД

Под картой расположены блок Отображать информацию по территории , гистограмма, позволяющая наглядно сравнить процент износа МКД по году ввода в эксплуатацию в различных субъектах РФ, а также таблица с подробной информацией об МКД, по которым в Системе размещена информация об общем износе на выбранных территориях.

По умолчанию на гистограмме отображается информация по Российской Федерации в целом. Для отображения на гистограмме информации по одному или нескольким субъектам РФ начните вводить наименование территории. Поисковый запрос должен содержать не менее трех символов. Система отобразит выпадающий список с вариантами, соответствующими вашему поисковому вопросу. Выберите один из них.

Фрагмент страницы «Анализ технического состояния многоквартирных домов». Поле «Отображать информацию по территории»

Также для отображения на гистограмме информации можно нажать на пиктограмму « » в поле Отображать информацию по территории .

Поле «Отображать информацию по территории»

Отображается окно Выбор территории .

Окно «Выбор территории»

Установите переключатель в положение Административно-территориальное деление или Муниципальное деление , заполните остальные поля, выбрав значения из выпадающих списков, и нажмите на кнопку Добавить . Указанная территория отображается в блоке Выбранные территории . Для отображения информации по определенной территории на диаграмме на странице Анализ технического состояния многоквартирных домов нажмите на кнопку Выбрать (Рис. 4).

На гистограмме (Рис. 6) и в таблице (Рис. 7) отображается информация по выбранным территориям.

Гистограмма «Средний процесс износа МКД по году ввода в эксплуатацию» с выбранным субъектом

При наведении на столбцы отображается дополнительная информация.

Гистограмма «Средний процесс износа МКД по году ввода в эксплуатацию», дополнительная информация

Таблица износа МКД

Под гистограммой расположена таблица с подробной информацией о количестве МКД, по которым в Системе размещена информация об общем износе в выбранных регионах.

Таблица с информацией о количестве МКД, по которым в Системе размещена информация об общем износе

Для просмотра сведений о дочерних территориях нажмите на гиперссылку с наименованием территории. В таблице отображаются строки с соответствующей информацией.

Таблица с информацией об общем износе МКД на дочерних территориях

При этом над таблицей формируется дерево территорий, выбранных пользователем. Для возврата на предыдущий уровень территориального деления нажмите на соответствующую ссылку в дереве территорий.

Приложение 4. Рекомендации по оценке физического износа зданий при их визуальном обследовании

Приложение 4
к приказу Жилищного комитета
от 31.05.2006 N 173-п

Рекомендации
по оценке физического износа зданий при их визуальном обследовании

Физический износ отдельных конструкций и инженерных систем здания оценивается путем сравнения признаков физического износа, выявленных в результате визуального и инструментального обследования, с их значениями, приведенными в соответствующих таблицах Правил оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86(р). Затем вычисляется износ по зданию в целом путем умножения физического износа каждого конструктивного элемента здания на удельный вес стоимости конструктивного элемента в стоимости всего здания* с последующим суммированием в соответствии с формулой:

— физический износ здания, %;

— физический износ отдельной конструкции (элемента) или системы, %;

— коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости отдельной конструкции (элемента) или системы в общей восстановительной стоимости здания;

n — число отдельных конструкций (элементов) или системы в здании.

Физический износ конструкции (элемента) или системы, имеющих различную степень износа отдельных участков, определяется по формуле:

— физический износ конструкции (элемента) или системы, %;

— физический износ участка конструкции (элемента) или системы, %;

— размеры (площадь или длина) поврежденного участка конструкции или части системы, кв. м или м;

— размеры всей конструкции, кв. м или м;

m — число поврежденных участков.

Если конструкция, элемент, система или их участок имеет все признаки износа, соответствующие определенному интервалу его значений, то физический износ принимается равным верхней границе интервала. Если в конструкции, элементе, системе или их участке выявлен только один из нескольких признаков износа, то физический износ принимается равным нижней границе интервала. Если в таблице интервалу значений износа соответствует только один признак, физический износ конструкции, элемента, системы или участка принимается по интерполяции в зависимости от размеров или характера имеющихся повреждений.

Численные значения физического износа, полученные по формулам 1 и 2, следует округлять: для отдельных участков конструкций, элементов и инженерных систем — до 10%, для конструкций, элементов и инженерных систем здания — до 5%, для здания в целом — до 1%.

Физический износ внутренних систем инженерного оборудования зданий в целом должен определяться по соответствующим таблицам ВСН 53-86(р) на основании оценки технического состояния элементов, составляющих эти системы. Если в процессе эксплуатации некоторые элементы системы были заменены новыми, физический износ системы следует уточнить расчетным путем на основании сроков эксплуатации отдельных элементов по графикам, приведенным на соответствующих рисунках ВСН 53-86(р).

Физический износ системы должен определяться как сумма средневзвешенного износа элементов. Пример расчета приведен далее.

Примеры оценок физического износа конструкций (элементов) систем и здания в целом при визуальном обследовании на основе ВСН 53-86(р) и ВСН 57-88(р)

Пример 1. Оценка физического износа отдельных участков конструктивного элемента

1. При обследовании деревянных сборно-щитовых стен выявлены следующие признаки износа:

— 1-й участок — искривление линии цоколя, щели между щитами, гниль в отдельных местах, перекос щитов местами. Повреждения на площади около 30%;

— 2-й участок — заметное искривление цоколя, гнили и других повреждений нет;

— 3-й участок — щели между щитами, повреждение древесины гнилью на площади до 30%.

При оценке физического износа в соответствии с п. 1.2 табл. 6 (ВСН 53-86(р) принимаем:

— 1-й участок — 40% (наличие всех признаков, приведенных в табл. 6 для интервала 31 — 40%);

— 2-й участок — 31% (наличие одного из приведенных в табл. 6 признаков для того же интервала), округляем до 30%;

— 3-й участок — 35% (наличие двух признаков, приведенных в табл. 6 для того же интервала).

2. При обследовании полов из керамической плитки выявлено отсутствие отдельных плиток и местами их отставание на площади 43% от всей осмотренной площади пола. По табл. 49 определяем, что значение физического износа пола находится в интервале 21 — 40% с распространением повреждений на площади от 20 до 50%. Для оценки физического износа осмотренного участка производим интерполяцию значений. Размер интервала значений физического износа 21 — 40% составляет 20%. Размер интервала 20 — 50% площади повреждения, характерной для данного интервала значений физического износа, составляет 31%. Изменение физического износа с увеличением площади повреждения на 1% составит 20 — 30%. Физический износ участка, имеющего повреждения на площади 43%, определяем путем интерполяции: 21 + 20 / 30 x 23 = 35,8%. Округляя значение, получим физический износ участка пола 35%.

Пример 2. Оценка физического износа конструктивного элемента с учетом удельного веса участков, имеющих различное техническое состояние

Требуется определить физический износ ленточных бутовых фундаментов каменного четырехсекционного здания.

При осмотре установлено:

Фундаменты под тремя секциями имеют признаки, соответствующие 30% износа.

Читайте также  Уведомление о разводе для мужа

Фундаменты под четвертой торцевой секцией имеют признаки, соответствующие 50% износа.

Удельный вес участка к общему объему элемента,

Физический износ участков элементов,

Определение средневзвешенного значения физического износа участка,

Доля физического износа участка в общем физическом износе элемента,

Фундаменты 1. Под секциями N 1, 2, 3 2. Под секцией N 4

Округляя величину износа до 5%, получаем физический износ фундамента, равный 35%.

Пример 3. Оценка физического износа полов из различных материалов

Требуется определить физический износ полов в здании, имеющем три типа полов: паркетные — в жилых комнатах и коридорах; дощатые — в кухнях и метлахские плитки — в санузлах. Износ всех типов полов неодинаков в различных группах квартир. Удельный вес участков с полами каждого типа определяем по проекту или по замерам на объекте.

Удельный вес участка к общему объему элемента,

Физический износ участков элементов,

Определение средневзвешенного значения физического износа участка,

Доля физического износа участка в общем физическом износе элемента,

Физический износ здания

В процессе эксплуатации любого здания или сооружения его конструктивные элементы постепенно теряют свои первоначальные эксплуатационные свойства. Поэтому в строительной сфере принято считать, что после сдачи объекта в эксплуатацию начинается период его износа.

Физический износ сооружений и зданий – что это такое

Физический износ зданий – это величина, обозначающая степень ухудшения технических и других эксплуатационных характеристик объекта. С течением времени у любой строительной конструкции ухудшаются прочностные, тепло- и звукоизоляционные свойства, водо- и воздухонепроницаемость, и другие показатели, понижающие несущую способность зданий.

Чтобы предотвратить преждевременное разрушение сооружения и продлить срок его эксплуатации необходимо периодически проводить обследование зданий и сооружений на предмет их технического состояния.

Причины, по которым происходит износ зданий

Физический износ конструктивных элементов зданий или всего объекта в целом может быть вызван следующими факторами:

  • длительная или неправильная эксплуатация сооружений;
  • истираемость материалов, использованных в отделке или отдельных конструктивных элементах;
  • агрессивное воздействие атмосферных факторов, вызывающих размыв фундамента, коррозию и эрозию стройматериалов, промерзание оснований, боковое давление ветра на конструкции;
  • динамические и механические воздействия, приводящие к неравномерной осадке;
  • биологические факторы: насекомые, бактерии, грибки;
  • стихийные бедствия: землетрясения, наводнения, пожары, ураганы и другие;
  • ошибки при проектировании сооружений;
  • допущенные при возведении зданий ошибки, например, неправильная кладка или некачественный бетон.

Каждый из этих факторов вызывает износ конструкций здания, но наибольший вред причиняет влага, а также воздействующая через грунт вибрация.

Типы зданий, износ которых определяется

Согласно типологической классификации все здания, для которых определяются показатели физического износа, разделяются на:

  • гражданские. В эту группу входят жилые здания (дома, гостиницы, общежития), предназначенные для временного или постоянного проживания и общественные – объекты административного и социально-культурного назначения (школы, больницы, театры, магазины, клубы и другие);
  • производственные. Включают промышленные цеха и корпуса, и сельскохозяйственные (зерно- и овощехранилища, птичники, коровники и др.).

Определение срока службы каждого из этих объектов – достаточно сложная задача, поскольку кроме разнообразных разрушительных факторов на технические характеристики влияет также характер конструкции, своевременность выполненного ремонта и качество используемых материалов, и ряд других критериев.

Стадии износа

Выделяют две стадии физического износа зданий и сооружений – устранимая (ухудшаются эксплуатационные и технико-экономические показатели) и неустранимая (дальнейшая эксплуатация в таких условиях невозможна).

Общий физический износ здания в ходе его эксплуатации также разделяют на фазы. Ниже приведена таблица физического износа с подробным описанием каждой фазы.

Физический износ, % Оценка фактического состояния Характеристики физического износа
0-20 Хорошее Имеются отдельные неисправности, которые быстро устраняются проведением ремонта. Существенных деформаций и повреждений нет
21-40 Удовлетворительное К эксплуатации конструктивные элементы пригодны, но требуют незначительного ремонта
41-60 Неудовлетворительное Только при выполнении ремонта возможна дальнейшая эксплуатация объекта
61-80 Критическое Несущие конструкции находятся в аварийном состоянии и без их замены здание эксплуатировать нельзя
81-100 Полное разрушение Элементы сооружения сильно разрушены и не подлежат ремонту

Признаки износа

На изменение эксплуатационных свойств строительной конструкции указывают следующие признаки физического износа:

  • сколы, трещины, выбоины, выпадение отдельных камней из стен, надземной части цоколя и фундаментных столбов;
  • выпучивание и перекосы цоколя;
  • перекосы дверных и оконных проемов;
  • осадка отдельных участков стен, искривление их горизонтальных линий;
  • нарушение монолитности кладки;
  • отслоение и отпадение штукатурки, выветривание швов;
  • трещины в перемычках и карнизах;
  • увлажнение стеновых поверхностей, появление высолов;
  • смещение или прогиб плит в отношении одна к другой из-за деформаций;
  • оголение арматуры;
  • следы протечек или промерзаний на фасадах.

Это наиболее распространенные признаки, по которым определяется износ элементов здания. При этом внимание нужно обратить на то, что каждому конструктивному элементу строительного объекта характерны свои идентификационные факторы.

Методы определения физического износа

Расчет физического износа зданий в целом является важнейшим критерием влияния на результат фактической оценки стоимости объекта. Для вычисления оценки недвижимого объекта применяют разные методы, с помощью которых в процентах определяется физический износ сооружений.

Методика компенсации затрат

Согласно данному методу процент физического износа равен затратам, которые потребуются для устранения дефектов. Плюсом методики является возможность обосновать экономическую суть величины общего износа.

В числе недостатков отмечают трудности, возникающие при определении объемов ремонтных работ. Чрезмерно сложным является расчет износа фундамента и других технически сложных элементов.

В связи с тем, что методика достаточно сложна в применении, используют ее, как правило, для крупных объектов, для которых требуется определение физического износа здания.

Метод хронологического возраста

Физический износ гражданских зданий или жилых сооружений по этой методике определяется как частное, полученное при делении хронологического возраста объекта на срок его эксплуатации по формуле:

Вх – фактический возраст исследуемого объекта

Всс – нормативный эксплуатационный период.

Простота выполнения расчетов и минимум расчетных показателей – основные достоинства метода. Но есть также недостатки. Это неприемлемость данной формулы в случаях, когда требуется определить износ здания с равными сроками хронологического и эксплуатационного возраста, а также невозможность учета замены или ремонта отдельных элементов.

Метод эффективного возраста

Оценка физического износа здания методикой эффективного возраста востребована среди специалистов благодаря тому, что всего одним арифметическим действием можно выполнить нужные расчеты, используя один из вариантов формулы:

Вэ – эффективный возраст, или другими словами на какой возраст обследуемый объект выглядит;

Вост – срок, который остается до конца эксплуатационного периода;

Всс – нормативный эксплуатационный срок.

Весомым минусом является то, что обосновать величину Вост (по сроку жизни до конца эксплуатации) оценщику практически невозможно, поскольку никто не сможет сказать точно сколько времени здание будет эксплуатироваться. Как исключение рассматривается случай, когда в конкретное время объект подлежит сносу. Поэтому на практике этот метод срока жизни почти не используется.

Экспертный метод

Эта методика определения физического износа зданий основана на шкале оценок экспертов, которая в полной редакции изложена в ВСН 53-86р. Определяется величина по внешним разрушениям, которые можно увидеть при визуальном осмотре.

Формула физического износа следующая:

Иi – величина износа конкретного i-элемента (показатель стабильный и берется из соответственных таблиц);

УВi – удельный вес исследуемого i-того элемента объекта;

i – номер элемента.

К числу плюсов метода относят:

  • простоту выполнения расчетов;
  • доказательность расчетных данных, которые установлены действующими нормативными документами.

Недостатки также имеются:

  • результаты расчетов получаются с отклонениями в диапазоне ±5%;
  • от опыта оценщика напрямую зависит точность результата. Также часто случается так, что весомые признаки износа попросту скрываются под косметическим ремонтом и в результате величина износа получается сильно заниженной;
  • влияние субъективного фактора. Например, описание в нормативных актах величины износа для «системы центрального отопления» соответствует значению «капельные течи в приборах отопления, коррозия трубопроводов, плохая работа калориферов» и процент износа при этом составляет от 41 до 60. При этом совсем не обусловлено сколько на 5 или больше отопительных приборов должно быть этих «капельных течей» и как правильно оценить техническое состояние отопительной системы.

В целом, если сравнить все положительные и отрицательные стороны метода, то первые значительно перевешивают, поэтому оценщиками он применяется очень часто.

Метод разбивки

Предусматривает расчет износа объекта с одновременным учетом возможности его устранения, в частности:

  • отложенный ремонт или исправимый износ;
  • неисправимый износ, когда износившиеся элементы не подлежат замене или ремонту из-за короткого срока службы;
  • неисправимый износ, при котором только при выполнении реконструкции или капитального ремонта объекта могут быть восстановлены изношенные элементы с длительным сроком службы.

Плюсом данного способа считается возможность учесть не только видимые, но и скрытые влияющие на износ факторы. Если достоверной информации об объемах ремонта нет, то метод в таких случаях невозможно применить.

Правила оценки

Ведомственными строительными нормами установлены правила оценки физического износа зданий:

  • оценивать физический износ жилых зданий и сооружений нужно посредством сравнения факторов, выявленных в ходе визуального и инструментального обследования с приведенными в таблице строительных норм значениями;
  • если отдельный конструктивный элемент или весь объект имеет соответствующие конкретному интервалу значений признаки износа, то принимать величину необходимо такую, которая равна верхнему показателю этого интервала;
  • когда только один из обозначенных в таблице признаков износа обнаружен в конструкции, то в этом случае величина должна равняться нижней границе интервала;
  • когда только один признак из таблицы соответствует физическому износу, то принимать его следует в зависимости от характера или размеров повреждений по принципу интерполяции.

Учесть обязательно нужно то, что данные правила не распространяются для оценки износа жилых зданий, разрушения которых произошли вследствие стихийных бедствий.

Заключение

Вне зависимости планируется капитальный или текущий ремонт объекта, продажа, аренда или покупка здания мероприятия по определению оценки физического износа жилых и нежилых зданий позволяют определить реальное состояние сооружений, а также установить причины, по которым возникли повреждения и деформации. Чтобы эксплуатировать здание согласно действующему законодательству и быть уверенным в его безопасности и надежности, необходимо определять его физический износ.

Расчёт физического износа для переноса сроков капитального ремонта

Расчёт физического износа строительных конструкций и инженерных систем выполняется для переноса сроков капитального ремонта многоквартирного жилого дома.

Комплект документов, предоставляемых в Жилищный комитет для обоснования необходимости включения МКД в краткосрочный план на следующий год или приближения срока капремонта:

  1. Техническое заключение специализированной организации о состоянии МКД.
  2. Расчёт физического износа по ВСН 53-86(р).
  3. Заявление о переносе сроков капитального ремонта.
Читайте также  Слабый напор холодной воды
Расчёт физического износа на основании дефектной ведомости и фотографий дефектов, предоставленных Заказчиком.

Исходные данные для расчёта физического износа по ВСН 53-86(р):

  1. Копия технико-экономического паспорта (ТЭП) на дом (разделы 2, 6, 8), который есть в Вашем личном кабинете на сайте Жилищного комитета.
  2. Ведомость дефектов по требуемым конструкциям или системам.
  3. Фотографии дефектов.

Срок подготовки расчёта физического износа производится в течение пяти рабочих дней.

Стоимость расчёта физического износа на основании ТЭП — 30 000 рублей на основании материалов, предоставленных Заказчиком.

Расчёт физического износа по ВСН 53-86(р) выполняется по всей территории России.

Срок подачи документов и актуализация краткосрочного плана капитального ремонта — с сентября до марта!

Расчёт физического износа на основании дефектной ведомости и фотографий дефектов с выдачей технического заключения на основании обследования, выполненного специализированной организации.

1. Копия технико-экономического паспорта (ТЭП) на дом (разделы 2, 6, 8), который есть в Вашем личном кабинете на сайте Жилищного комитета.

2. Перечень обследуемых строительных конструкций и инженерных систем.

По результатам технического обследования будет составлен полный пакет документов, необходимый для подачи заявки в Жилищный комитет для переноса сроков капитального ремонта.

Стоимость технической экспертизы специализированной организации складывается из расчёта физического износа и объёмов обследования.

  1. Стоимость расчёта физического износа по ВСН 53-86(р) составляет 30 000 рублей.
  2. Стоимость технического обследования МКД (фасады, кровля, электрические сети, ХВС, ГВС, центральное отопление, канализация) рассчитывается исходя из размеров дома (количество этажей, парадных), уточняемых при отправке заявки.

Срок подачи документов и актуализация краткосрочного плана капитального ремонта — с сентября до марта!

Выдача расчёта физического износа по ВСН 53-86(р) производится в течение пяти рабочих дней.

Отправьте заявку сейчас и Вы получите точную стоимость технического обследования с расчётом физического износа по ВСН 53-86)р) для Вашего дома
Порядок подготовки и подачи документов на перенос сроков капитального ремонта:

Уполномоченный представитель многоквартирного дома (председатель ТСЖ, ЖСК, управляющий) направляет в отдел капитального ремонта (Жилищного комитета, Жилищного агентства) заявление об установлении необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.

К заявлению должны быть приложены следующие документы:

1) расчёт физического износа конструктивных элементов объекта общего имущества и техническое заключение специализированной организации о необходимости проведения капитального ремонта;

2) протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в этом доме, утверждении перечня работ по капитальному ремонту (не менее 2/3 собственников);

3) предписание* государственной жилищной инспекции о техническом состоянии конструктивных элементов и внутридомовых инженерных систем, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме. Например, по фасадам: жилищная инспекция должна написать, что фасады находятся в аварийном состоянии и требуют аварийного ремонта.
*Внимание! Вызывать жилищную инспекцию надо не во всех случаях, а только для аварийного ремонта. Для работы с региональным оператором при включении в план капитального ремонта вызывать инспектора ГЖИ не требуется!

4) документы, подтверждающие объем фонда капитального ремонта, достаточный для обеспечения проведения капитального ремонта общего имущества в таком доме.

Отдел капитального ремонта рассматривает поступившее заявление и прилагаемые к нему документы в течение 30 календарных дней со дня регистрации и, в случае наличия полного пакета документов, направляет его в отдел мониторинга Жилищного комитета на проверку. После согласования данные передаются в Фонд Региональный оператор и собственнику высылается извещение.

В каких случаях происходит перенос сроков капитального ремонта:
Вариант 1.
При формировании программы капитального ремонта допущена ошибка или неточность в данных о характеристиках элементов дома или о величине физического износа.

При осмотре дома очевидно, что:
1) строительные конструкции разрушены и находятся в предаварийном состоянии; капитальный ремонт не проводился;
2) коммуникации изношены (коррозия, многочисленные свищи, хомуты) и находятся в предаварийном состоянии;
3) капитальный ремонт за счёт бюджетного финансирования не проводился.
В этом случае Вам необходимо выполнить расчёт физического износа по ВСН 53-86(р) и предоставить его в отдел капитального ремонта с заявкой на пересмотр сроков капремонта.

Исходные данные для расчёта физического износа по элементам дома.
Исходные данные для расчёта физического износа кровли:

1. Копия технического паспорта на дом.
2. Копия технико-экономического паспорта на дом (разделы 2, 6, 8).
2. План кровли с разуклонкой (при наличии).
3. Фото кровли.
4. Предписания заинтересованных инстанций, данные о наличии или отсутствии аварийных ситуаций, жалобы жильцов на протечки.
Стоимость расчёта физического износа кровли — 30 000 рублей. Стоимость сбора исходных зависит от размеров дома.

Исходные данные для расчёта физического износа фасадов:

1. Копия технического паспорта на дом.
2. Копия технико-экономического паспорта на дом (разделы 2, 6, 8).
2. Поэтажные планы, чертежи фасадов (при наличии).
3. Фото фасадов.
4. Предписания заинтересованных инстанций, данные о наличии или отсутствии аварийных ситуаций, жалобы жильцов на промерзание, протечки, плесень, обрушения.
Стоимость расчёта физического износа фасадов — 30 000 рублей. Стоимость сбора исходных зависит от размеров дома.

Исходные данные для расчёта физического износа системы электрооборудования дома (ГРЩ, ВРУ, этажные щиты, общедомовые электрические сети) (ЭМ):

1. Копия технического паспорта на дом.
2. Копия технико-экономического паспорта на дом (разделы 2, 6, 8).
2. Поэтажные планы, планы раздел «Электрооборудование» (при наличии).
3. Фото ГРЩ, этажных щитов, подвала).
4. Предписания заинтересованных инстанций, данные о наличии или отсутствии аварийных ситуаций, жалобы жильцов на скачки напряжения, данные о возгорании в щитах.
Стоимость расчёта физического износа системы электрооборудования — 30 000 рублей. Стоимость сбора исходных зависит от размеров дома.

Исходные данные для расчёта физического износа системы холодного водоснабжения дома (ХВС):

1. Копия технического паспорта на дом.
2. Копия технико-экономического паспорта на дом (разделы 2, 6, 8).
2. Поэтажные планы, планы раздел «Водоснабжение» (при наличии).
3. Фото водомерного узла, стояков, вентилей, подвала.
4. Предписания заинтересованных инстанций, данные о наличии или отсутствии аварийных ситуаций, статистика аварийных ремонтов, протечек.
Стоимость расчёта физического износа системы холодного водоснабжения (ХВС) — 30 000 рублей. Стоимость сбора исходных зависит от размеров дома.

Исходные данные для расчёта физического износа системы горячего водоснабжения дома (ГВС):

1. Копия технического паспорта на дом.
2. Копия технико-экономического паспорта на дом (разделы 2, 6, 8).
2. Поэтажные планы, планы раздел «Горячее водоснабжение» (при наличии).
3. Фото ИТП, стояков, вентилей, подвала.
4. Предписания заинтересованных инстанций, данные о наличии или отсутствии аварийных ситуаций, статистика аварийных ремонтов, протечек.
Стоимость расчёта физического износа системы горячего водоснабжения (ГВС) — 30 000 рублей. Стоимость сбора исходных зависит от размеров дома.

Исходные данные для расчёта физического износа системы отопления дома (ЦО):

1. Копия технического паспорта на дом.
2. Копия технико-экономического паспорта на дом (разделы 2, 6, 8).
2. Поэтажные планы, планы раздел «Центральное отопление» (при наличии).
3. Фото ИТП, стояков, вентилей, подвала.
4. Предписания заинтересованных инстанций, данные о наличии или отсутствии аварийных ситуаций, статистика аварийных ремонтов, протечек.
Стоимость расчёта физического износа системы центрального отопления (ЦО) — 30 000 рублей. Стоимость сбора исходных зависит от размеров дома.

Исходные данные для расчёта физического износа системы канализации дома (К1, К2):

1. Копия технического паспорта на дом.
2. Копия технико-экономического паспорта на дом (разделы 2, 6, 8).
2. Поэтажные планы, планы раздел «Канализация и водоотведение» (при наличии).
3. Фото стояков, лежаков, подвала.
4. Предписания заинтересованных инстанций, данные о наличии или отсутствии аварийных ситуаций, статистика аварийных ремонтов, протечек.
Стоимость расчёта физического износа системы канализации (К) — 30 000 рублей. Стоимость сбора исходных зависит от размеров дома.

Исходные данные для расчёта физического износа подвальных помещений дома:

1. Копия технического паспорта на дом.
2. Копия технико-экономического паспорта на дом (разделы 2, 6, 8).
2. Поэтажные планы, план подвала, чертежи раздела КЖ.
3. Фото подвала.
4. Предписания заинтересованных инстанций, данные о наличии или отсутствии аварийных ситуаций, данные о затоплении подвала, данные о проведённых ранее обследованиях, статистика аварийных ремонтов.
Стоимость расчёта физического износа подвала — 135 000 рублей.

Вариант 2.
Включение в краткосрочный план капитального ремонта или перенос капитального ремонта на более ранний срок:

Фактическое состояние дома неудовлетворительное. Для устранения многочисленных дефектов необходимо проведение капитального ремонта.
В этом случает кроме расчёта физического износа необходимо выполнить обследование соответствующих элементов здания на Ваш выбор (фасады, балконы, кровля, подвал, система электроснабжения, система центрального отопления, система холодного водоснабжения, система горячего водоснабжения, система канализации).

При обследовании фасадов выполняется сбор данных о наличии трещин, обрушениях элементов конструкций, растрескивание кирпичной кладки, намокание, обрушение фасадной плитки, обрушение штукатурки.
При осмотре балконов мы обращаем внимание на аварийные плиты и ограждения, требующие аварийного ремонта.
При осмотре кровли выполняется детальный осмотр покрытия кровли, примыкания, парапетов, строений на кровле, осматриваются плиты со стороны технического этажа. При необходимости выполняется контрольное вскрытие гидроизоляционного слоя кровли с обратной заделкой.
При осмотре инженерных систем определяется степень коррозии труб и элементов системы, определяется количества разрушенных элементов.

Причины для переноса сроков капитального ремонта:

1) строительные конструкции разрушены и находятся в предаварийном состоянии; капитальный ремонт не проводился, физический износ более 51%;
2) коммуникации изношены (коррозия, многочисленные свищи, хомуты) и находятся в предаварийном состоянии; физический износ более 51%;
3) капитальный ремонт за счёт бюджетного финансирования не проводился.

В этом случае мы выполняем расчёт физического износа по ВСН 53-86(р) и акт осмотра с указанием дефектных участков, выводами и рекомендациями.

Как заказать расчёт физического износа:

Отправьте запрос с указанием следующих данных:
1) адрес дома;
2) контактные данные (телефон, e-mail);
3) реквизиты для заключения договора на расчёт физического износа.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: